不動産投資家や法人経営者を含め、必ず問題になるのが高額な税金です。稼いでいる社長であるほど、法人税や所得税が大きくなるためです。

このとき、大きなお金を活用した節税手法に海外不動産投資があります。日本の不動産に投資するよりも、海外不動産投資のほうが、圧倒的に節税効果が大きくなるのです。これは、日本と海外で土地や建物に対する評価が異なるからです。

このとき、海外不動産というとほぼアメリカが対象になります。他の国でも問題ないですが、特別な理由がない限りは「海外不動産=米国不動産への投資」と考えましょう。

それではなぜ、海外不動産への投資が大きな節税効果を生むのでしょうか。この理由やメリット・デメリットまで含めて解説していきます。

日本と同じ新築・中古の耐用年数が適用される海外不動産

不動産を含めた固定資産だと、購入したときに全額を損金計上できません。減価償却という方法によって、毎年少しずつ経費化していくことになります。

このとき、日本の不動産の法定耐用年数は以下のようになっています。

  • 鉄筋コンクリート(RC):47年
  • れんが造・石造・ブロック造:38年
  • 木造:22年

つまり、これだけの年月をかけて徐々に減価償却するようになっています。新築不動産の場合、原価償却期間は長くなると考えましょう。

ただ、不動産の節税では新築ではなく中古物件を購入するのが大原則です。新築では先に示した通り、非常に長い年月をかけて減価償却する必要があり、当初に大量の現金が出ていくにも関わらず毎年の経費計上額はわずかだからです。

例えば1億1,000万円の新築木造住宅を購入したとしても、毎年の経費額はわずか500万円です(定額法の場合)。

  • 1億1,000万円 ÷ 22年(耐用年数) = 500万円

そのため、新築不動産で節税はできません。そこで、中古の不動産を購入します。中古物件であれば、新築とは違って早めに損金計上が可能になります。例えば、築23年の木造不動産は耐用年数を既に超えているわけですが、この場合は4年かけて減価償却していきます。そのため、新築物件に比べて素早い損金化が可能です。

重要なのは、日本居住者であれば「日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できる」ことです。不動産の購入場所は関係なく、同じルールで減価償却が可能なので、中古物件を購入することで節税できるようになっているのです。

土地より建物が評価される海外不動産

このとき、なぜ節税では日本ではなく海外不動産が注目されるかというと、海外では建物が評価されるからです。

日本だと、土地の値段が非常に高額です。土地の費用が大部分であり、建物の費用は低くなっています。日本の場合、「土地の値段:建物の値段=8:2」ほどの割合になるのはよく見かけられます。

問題なのは、土地の購入費用は経費にできないことです。土地というのは、何年が経過しても劣化しません。もちろん土地の値段は毎年上下するものの、建物のように経年劣化することはないのです。そのため、損金算入できないようになっています。

不動産を日本で購入しても節税しにくいのは、土地のほうが評価されるからです。

一方で海外の場合、土地よりも建物が評価されます。日本とは考え方が逆であり、「土地の値段:建物の値段=2:8」となります。また、海外では日本のように建物の価値が一気に落ちていくことはなく、むしろ新築より中古のほうが高い値段で取引されるケースもあるほどです。

建物の値段が下がりにくい理由は、実際に海外にある住宅を確認すれば分かります。例えば、海外だと日本ではほとんど見かけないレンガの家を見かけます。

こうした家では築200年や300年なども当たり前です。海外では、日本よりも長く建物を利用するのが基本なのです。

また不動産を購入するとき、土地は経費にできないものの、建物は経費化が可能です。そのため、減価償却できる建物の割合が大きく、中古不動産の値下がりも少ない海外不動産のほうが節税対象として向いているのです。

利益の繰り延べ効果が最も大きい

それでは、なぜ法人経営者がこうした海外不動産を購入するかというと、出すぎた利益を消すために利益の繰り延べをする意味が大きいです。

利益が出すぎてしまった場合、大きな費用を出すことで経費金額を大きくするのは節税の基本です。そうしたとき、耐用年数の短い中古不動産を購入することで、大きな損金を作るように仕向けるのです。

例えば、建物の値段が8,000万円の海外不動産を購入したとします(土地は経費にできないため、分かりやすくするために省きます)。耐用年数が過ぎた木造住宅だと、前述の通り4年で減価償却できるため、4年かけて毎年2,000万円の減価償却費を計上できます。

この場合、毎年利益が3,000万円(法人税は約900万円)ほどの会社であると、毎年の利益を1,000万円(法人税は約300万円)にまで圧縮できます。そのため、以下のようになります。

不動産購入前 不動産購入後 節税額
1年目の法人税 900万円 300万円 ▲600万円
2年目の法人税 900万円 300万円 ▲600万円
3年目の法人税 900万円 300万円 ▲600万円
4年目の法人税 900万円 300万円 ▲600万円
法人税の合計 3,600万円 1,200万円 ▲2,400万円

このケースだと、減価償却した分だけ4年間で合計2,400万円の法人税を削減できることになります。また、海外不動産なので当然ながら他の人に貸し出すことになります。そのため、家賃収入を得られるようになります。

さらに、前述の通り日本とは違って建物の価値が大きく評価されるため、不動産価値がほぼ下がりません。中古不動産と同額(または高値)で売れることはよくあるため、売却時には不動産購入時とほぼ同額のお金を手にすることができます。

このように考えると、儲かった利益に対する将来への繰り延べ効果が非常に大きいのが海外不動産への投資です。

個人では不動産譲渡所得税の関係で節税効果が薄い

なお、中には節税目的のために個人投資家として海外不動産の購入を勧める業者もいます。これについては、超富裕層でない限り節税にならないのでやめたほうがいいです。

不動産投資として、家賃収入や不動産価格の値上がりを期待して投資するのであれば、個人投資でもまったく問題ありません。ただ収入が多くない場合、節税目的では意味がないのです。

これには、不動産譲渡所得税の計算方法が関係しています。例えば、先ほどと同じ8,000万円の木造不動産を購入し、4年間の減価償却を経て9,000万円で売ったとします。この場合、売却益は1,000万円と考えがちです。

ただ、不動産譲渡所得税を計算するときは減価償却費を考慮しなければいけません。今回であれば、減価償却費として8,000万円(建物の購入費用全額)を経費計上しているため、この金額を含めて売却益を算出します。

そのため、今回の売却益は9,000万円です。

  • 9,000万円(売値) + 8,000万円(減価償却費の合計) - 8,000万円(買値) = 9,000万円(売却益)

減価償却として経費にしている以上、売却益を算出するときはこの金額についても考慮する必要があります。

個人で海外不動産を購入しても節税効果を少ないのは、「減価償却費を計上して所得税や住民税を一時的に低くできたとしても、不動産売却時にそれまで経費にしていた減価償却費が売却益として上乗せされ、その結果、結局のところ後で高額な税金支払いを生じる」からです。なお、不動産譲渡所得税は不動産の売却益(譲渡所得)の20~39%となります。

これが法人であれば、不動産売却によって大きな利益が出たとしても利益の繰り延べをしたり、大きな損金を出したりできる手法がいくつも存在します。出口戦略(不動産を売ったときの戦略)は必要ですが、個人に比べて圧倒的に節税方法が多いため、売却益が大きくなったとしても特に問題は起こりません。

節税目的の海外不動産投資は一般的に法人である必要があります。個人では節税メリットが少なくなるため、会社組織での節税対策として実施しましょう。

富裕層・高額所得者なら海外の固定資産で税金対策できる

なお、例外として富裕層(高額所得者)であれば個人であっても節税できます。日本は非常に高額な税金制度となっており、高額納税者だと半分が税金となります。所得税と住民税の合計は最高55%となっているのです。

こうした高額所得者が個人で海外不動産(高額な固定資産)を購入した場合、減価償却費については損益通算によってその分だけ所得税や住民税を減らすことができます。所得の半分以上も税金となるため、不動産取得に伴う減価償却費によって個人に課せられる税金を少なくできます。

その後、不動産を5年超保有した後に海外不動産を売却します。不動産譲渡所得税については、不動産の保有年数によって変わってきます。以下のようになります。

  • 短期譲渡所得(保有年数5年以下で売却):税率39%
  • 長期譲渡所得(保有年数5年超で売却):税率20%

つまり、どれだけの高額所得者であったとしても、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで税率20%で問題ないようになっています。

例えば、1億円の給料を受け取ってそのままの状態にしている場合、ザックリ5,000万円が税金になり、手元には5,000万円しか残りません。そこで1億円を海外不動産に変えます。そうすれば、5年超ほど保有して1億円で売れば、譲渡所得税2,000万円となり、手元には8,000万円が残ります。

  • 1億円(売値) + 1億円(減価償却費の合計) - 1億円(買値) = 1億円(売却益)
  • 1億円(売却益)×20%=2,000万円(譲渡所得税)

元々の税率が高い高額所得者では、例外的に個人での海外不動産投資が意味あるものになります。もちろん実際には他にも費用発生がありますし、年収2,000万円ほどの人が実施しても節税効果は少ないです。そのため、役員報酬で年間3,000~4,000万円以上などの高額所得者が対象の節税スキームです。

ハワイやニューヨークなど、アメリカ不動産が基本

このとき、どのような地域の海外不動産が最適かというと、ほぼ間違いなくアメリカになります。前述の通り、「海外不動産投資=アメリカ」ともいえるほど米国不動産がメインになります。

ハワイやニューヨーク、カルフォルニア、ロサンゼルス、テキサスを含め、いずれにしてもアメリカにある州・都市の不動産が投資の対象になります。

日本とは違い、アメリカは人口流入などもあり人が増えています。それに伴い、不動産の需要も高い状態を維持しています。先進国でもあるため法整備は進んでおり、さらには中古不動産市場も活発です。築50年以上の木造不動産であっても問題なく取引されているほどです。

もちろん、世界の中でも最も人気のある国であるため高利回りを期待することはできません。日本でも、東京などの人気の高い都市部だと利回りは低くなりますが、これはアメリカでも同様だと考えるようにしましょう。

中には、デトロイトなど治安の悪い地域では人口が激減しているため、利回りが高くなっているケースもあります。ただ、節税のための購入なのであればこうした地域への投資はせず、不動産価格が安定している地域の物件を購入するのが鉄則です。利回りを期待するのではなく、あくまでも節税のための投資だからです。

こうした米国不動産の中でも、日本人にとって馴染みのある州・都市がハワイやニューヨーク、カルフォルニア、ロサンゼルス、テキサスなどです。もちろん、こうした地域である必要はなく「ハワイなどの人気エリア」以外も確認してみるといいです。

物件購入時に重要なのは、売却しやすい不動産かどうかという点です。法人での利益の繰り延べであったり、高額所得者の節税スキームのために利用したりするため、価値が減らない固定資産として好きなタイミングで売れることが最重要になります。

・イギリス(英国)やドイツなどの先進国への投資はどうか

なお、場合によってはイギリス(英国)やドイツ、カナダなどでの不動産投資を考えるケースもあるかもしれません。

これについては、海外不動産に慣れている人であれば問題ないです。ただ、節税目的で海外不動産を検討している人が手を出すべき投資対象ではありません。初心者が難しいことに挑戦しても、失敗するのが目に見えています。

海外不動産の王道はアメリカであるため、米国不動産に着目しましょう。

アジア不動産に手を出してはいけない

なお、こうした先進国の不動産よりもはるかに難易度の高い物件がアジアです。賃貸収入による利回りを期待することもできますが、地価や不動産価格の上昇によるキャピタルゲインを狙うことも可能になっています。

しかし、海外不動産の大原則は「先進国の物件を購入する」ことです。中国やタイ、フィリピン、マレーシア、カンボジアなどの不動産を購入してもいいですが、法整備が遅れていますし中古市場がそこまで発達していないケースが多いです。

また、そもそも現地国の法律の関係で不動産取得が困難なケースも存在します。さらに、新興国では急に法律が変わることのリスクもあり、最悪の場合は財産没収などもあり得ます。カントリーリスクが非常に大きいのがアジアの不動産市場です。

もちろん、中にはシンガポールなどの先進国も存在します。ただ、シンガポールは不動産の物件価格が異常なほど高額であり、よほどの富裕層でなければ手を出せなくなっています。また、当然ながら利回りは低いです。

こうした実情のため、アジアの不動産ではなく節税ではアメリカの不動産投資を考えるようにしましょう。

現地の法律や税制は理解するべき

なお、日本の不動産を購入するわけではないため、現地の法律や税制についてはある程度まで理解したうえで不動産を購入するようにしましょう。

当然ながら、日本居住者が日本の不動産を購入するときに比べて、米国不動産を含めた海外投資をするときは、事務作業が複雑になります。不動産所得について現地の国に税金を支払うなど、その国の法律に従う必要があるからです。

例えばアメリカであれば、米国不動産によって得られる家賃収入については現地で30%の源泉徴収となります。または、必要経費を計算してアメリカでの確定申告をする場合、課税所得分だけを申告することになります。

・売却時に必要なFIRPTA(連邦源泉税)の申告

他にも、実際に不動産を売却したときアメリカ国外に住んでいる人については、FIRPTA(連邦源泉税)という源泉徴収が課せられます。かなり大きな税金であり、売却代金の15%です。これは、米国以外の外国人から確実に税金を取るための制度になっています。

売却損が出た場合だと、税金を支払う必要がなく事前に源泉税免除申請を出したり、確定申告をしたりしなければいけません。そうしないと、高額な税金をアメリカに支払ったままになります。これらを忘れずに実施する必要があります。

海外不動産を相手にする以上、どうしても日本よりも内容は複雑になります。また、国に応じて高額な税金が発生することも事前に理解しなければいけません。そうしたうえで節税する必要があります。

法人・個人の米国不動産(固定資産)への投資による節税スキーム

海外に不動産をもつことを考えたとき、第一候補となるのがアメリカです。むしろ、海外での不動産投資に慣れている人以外、米国不動産の一択になります。その他の国に投資してもいいですが初心者だと高確率で失敗しますし、アジアだとよりリスクが高くなってしまいます。

そこで、海外不動産の節税スキームを用いた税金対策を考える場合、米国不動産を考えるようにしましょう。ハワイやニューヨーク、カルフォルニア、ロサンゼルス、テキサスなど州や都市の選択肢はさまざまですが、こうした米国の物件に投資するのです。

日本とは異なり、これら海外では土地よりも建物の値段のほうが圧倒的に高いです。また、建物に価値を置くため、値下がりもしにくいです。

そのため、法人や高額所得者の節税目的で投資が行われることはよくあります。ただ、外国の不動産なのでその国の法律も関わるようになり、事務作業が複雑になりやすいことは理解しましょう。そうして節税していけば、多くのお金を残せるようになります。


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