オフィスや店舗の家賃・賃料削減を行う経費削減とコンサル会社利用

ビジネスを行うためには、すべての個人事業主や法人で経費を支払いますが、このとき大きなコストになりやすい項目に家賃があります。オフィスや店舗、倉庫などを賃貸で借りている場合、高額な固定費を毎月支払い続けなければいけません。

そうしたとき、重要になるのが家賃の削減です。賃料の軽減によって経費削減を実現できれば、毎月のキャッシュフローは大幅に改善されます。

ただ、あなた自身が管理会社や大家と賃料交渉をしても値下げはほぼ無理です。そこで、賃料適正化サービスを広く実施しているコンサルティング会社に依頼しなければいけません。

それではコンサルティングサービスの活用によって、なぜオフィスや店舗、倉庫の賃料削減が可能なのでしょうか。どのような個人事業主や法人であれば、こうしたコンサルティングサービスを利用できるのでしょうか。ここでは必要書類や利用条件まで含めて、その理由を解説していきます。

毎月の高額な家賃は賃料最適化サービスで下げられる

多くの個人事業主や法人経営者は「家賃を下げるのは無理」と考えています。確かに、あなたが自社にて交渉する場合だとほぼ無理です。しかし、賃料最適化サービスを利用すれば毎月の賃料を下落させることができます。

毎月の家賃については、契約書で明確に決められています。ただ借地借家法第11条と32条では、土地や建物について価格交渉しても問題ないと定められています。

このように、いま賃貸契約を結んでいたとしても、周囲と比較して明らかに家賃が高くなっている場合、家賃の減額交渉をすることができると法律で明記されています。賃貸契約をしていたとしても、問題なく家賃削減が可能な理由はこの法律が根拠になります。

実際のところ、土地の値段が下がるのは普通です。建物についても、毎年価値は下がり続けます。日本では不動産の価値が落ち続けるのは普通なので、結果として賃料削減が可能になるのです。

オフィス・店舗・倉庫の家賃が下がる根拠

それでは、なぜオフィスや店舗、倉庫について家賃を下げることができるのでしょうか。これについては、以下のような資料をもとにして周囲の状況を加味しながら、いまの家賃が最適かどうかを調査するからです。

• 公示価格、基準地価
• 路線価
• 固定資産税の評価額
• 全国企業倒産白書

日本にある不動産は土地・建物を含めて必ず登記されています。そのため、役所に出向くことによって土地や建物の固定資産税の評価額がいくらなのか調べることができます。

参考までに、以下は土地や建物について固定資産評価に関する実際の書類です。

ここに土地や建物の価値が明確に数字として記載されています。こうした不動産の価値から、いまの家賃が適正価格かどうかを確認していきます。

もちろん、固定資産税の評価額は一つの指標でしかありません。周囲の家賃水準や景気の動向によって適正家賃は変わります。

ただ日本の建物などの不動産は修繕工事をしない限り価値が下がり続けるのは間違いありません。それにも関わらず契約更新のときに家賃が下がっていない場合、高いお金を払いすぎているといえます。その場合、賃料最適化サービスが有効です。

利用できる業種は幅広い

なお、こうした賃料削減サポートについて利用できる業種は幅広いです。個人だと無理ですが、個人事業主や法人経営者でビジネスを運営している場合、ほとんどで利用できます。

利用可能な賃貸の形態としては、例えば以下があります。

• オフィス
• 飲食店
• 小売業
• 調剤薬局・ドラッグストア
• 病院
• 介護・福祉施設
• フィットネス
• 美容室
• 書店
• 倉庫

もちろん、他にもあります。一例を記しましたが、このようにビジネス目的でオフィスや店舗を借りている場合、多くの個人事業主や法人で家賃を下げられる可能性があります。

賃料交渉コンサルティングで家賃を下げる

ただ、こうした賃料交渉を自ら行うとなると、前述の通りほぼ断られます。大家や管理会社に対して「家賃を下げてほしい」とお願いしたとしても、門前払いされるのは簡単に想像できます。

そのため家賃交渉を自社で行う人はほぼ存在しません。そうではなく、賃料交渉コンサルティングを専門でしている業者に依頼するのが普通です。

こうしたサービスを利用するとき、事前に理解しなければいけないのは以下の3つです。

• 確実に家賃が下がるとは限らない
• 削減率の平均は11%ほど
• 完全成果報酬なのでリスクはない

それぞれの内容についてより詳しく確認していきます。

交渉が100%成功するわけではない

最初に理解しなければいけないのは、「100%の確率で家賃の値下げ交渉が成功するわけではない」ことです。元から適正額（または低め）の家賃に設定されている場合、当然ながら賃料交渉をすることはできません。

賃料の値下げというのは、あくまでも周囲の状況と比べて明らかに高額なときに有効です。

ただ賃料削減ができないというのは、大きなデメリットではありません。あなたの会社はお得に賃貸契約できていることになるため、特に気にすることなく毎月の賃料をそのまま払えばいいです。

ただ、多くのケースで家賃の払い過ぎが起こっています。こうした家賃最適化サービスは上場企業を含めて利用していますが、現実的な成功確率をいうと73%ほどになります。つまり、こうしたサービスに申し込むことによって、73%の確率で賃料削減が可能になります。

確かに100%の成功率ではないものの、73%ほどの成功率なので、わりと確率は高いのではと思います。このような削減が可能なのは、前述の通り日本の不動産価格は下がり続けるのが一般的だからです。

特に、何年も契約しているのに家賃が下がっていない場合、家賃削減代行サービスによる成功確率はより高くなります。

一般的な削減額は平均11%ほど

それでは、家賃削減交渉に成功したとして、どの程度の金額について削減できるのでしょうか。これについて、当然ながら賃貸物件の状況によって異なります。ただ一般的には、削減率は平均して11%ほどです。

削減率が3%と低めだったり、稀に25～30%の家賃削減に成功したりすることがあります。ただ、平均すると11%ほどの削減率になるというわけです。

中には「オフィスの賃料削減33%！」「平均して17%の削減率」などの文字をネット上で見ることがあるかもしれません。ただ、これを実現するのは不可能です。現実的な数値ではないため、削減効果がどれくらいの割合なのか実際の数値を理解するようにしましょう。

ただ、オフィスや店舗の家賃は高くなりやすいため、賃料が11%減るだけでも高額な固定費削減が可能です。例えば以下は、実際に家賃削減交渉をしているコンサル会社が交渉し、削減したときの最終資料（見積もり提案書）の一部です。

13店舗でビジネスをしている会社での削減例ですが、13店舗のうち10店舗について家賃交渉をしました。その結果として全体で4.9%の削減となり、一般的な削減率に比べるとかなり低めの数字です。

ただ毎月の家賃が高く月672万3,882円を支払っています。そのため削減率が4.9%であったとしても、家賃削減効果は年間で398万4,456円になりました。一年でこの効果であり、これが何十年も重なると考えると、経費削減の威力は非常に大きいといえます。

完全成果報酬で手数料支払い後はずっと利益になる

このとき気になるのが手数料です。大きな威力を発揮でき、コスト削減効果が非常に大きいのは理解できるものの、コンサルティングサービス会社にいくらの手数料を支払えばいいのでしょうか。

これについては、完全成果報酬で実施してくれるのが一般的です。つまり事前に支払う費用はなく、交渉によって削減できた分に応じてお金を支払えばいいです。成果報酬なので、あなたにとって特にリスクはありません。

一般的な成果報酬の費用は以下のようになります。

• 月の削減成功額 × 10～12ヵ月分

このとき着手金や調査費用、交通費などは不要です。また前述の通り、手数料の支払いは一度だけであり、その後はずっと利益になります。専門の家賃削減代行サービスに依頼するだけでこうしたメリットを得られるため、デメリットはほぼありません。

賃料値下げに必要な条件と必要書類

それでは、どのような個人事業主や法人で賃料交渉コンサルティングを利用できるのでしょうか。これについては、以下の個人事業主または法人に限られます。

• 毎月の賃料が30万円以上
• 入居から2年以上

一店舗の家賃ではなく、複数店舗でも問題ありません。例えば、2店舗での家賃合計が月30万円以上なのであれば問題なく利用できます。

経営者なのであれば、月の賃料が30万円を超えているのは普通です。一店舗であったとしても、少し大きめのオフィスや店舗、倉庫を借りている場合は毎月の賃料支払いは多くなります。そのため、多くの会社で家賃交渉コンサルを利用した賃料削減が可能です。

・必要書類は賃貸借契約書がメイン

それでは、どのような書類が必要になるのでしょうか。これについては、家賃交渉をするために専門会社に以下の書類を提出することになります。

• 賃貸借契約書のコピー
• 家賃を支払っている根拠（経理データや支払い明細）
• 業務委託契約書の締結（あれば）
• 過去に交わした覚書のコピー（あれば）

家賃を支払っているのであれば、法人用のネットバンキングを検索すれば「きちんと家賃の支払いを済ませている」というデータを得ることができます。それに加えて、必ず賃貸借契約書を交わしているはずなので、以下のような賃貸契約書のコピーを提出するといいです。

その他の業務委託契約書や覚書のコピーについては、あれば賃料削減交渉の判断材料になるため、合わせて提出するといいです。

家賃削減サポート・コンサルティングの流れと期間

このとき家賃削減サポート・コンサルティングの利用では、具体的にどのような流れになるのでしょうか。もちろん、最初にやることは家賃削減代行サービスに申し込むことです。また、先ほど解説した必要書類を集めなければいけません。

そうした後、以下のような流れになります。

• コンサル会社へ必要書類を提出
• コンサル会社による本調査の開始（物件の調査、契約内容の精査など）
• コンサル会社が大家・管理会社と家賃交渉

こうして交渉を重ねていきますが、期間は3～6ヵ月になります。最も時間がかかるのは、当然ではありますが大家・管理会社との交渉です。減額交渉では半年を超えることもあるため、これについてはケースごとに異なります。

オフィス・店舗の賃料減額サービスは有効

多くの経営者で賃料削減は難しいと考えています。ただ、家賃の合計が毎月30万円以上であり、賃貸契約をして2年以上が経過しているのであれば、すべての個人事業主・法人にて家賃適正化サービスを利用できます。

もちろん、確実に賃料が安くなるわけではありません。ただ、多くのケースで賃料減額が可能になります。自分たちで交渉してもほぼ確実に失敗しますが、専門のコンサルティング会社を利用することで、平均11%の賃料削減が可能になるのです。

オフィスや店舗、倉庫を含め、これらの家賃は非常に高額です。こうした固定費の削減ができれば、経営状態は大きく改善されます。

賃料適正化サービスによって経費削減するとき、完全成果報酬なのでデメリットがほぼない点も特徴的です。これらコスト削減のサービスを利用することによって、より利益が出る経営体質を構築するようにしましょう。

法人コスト削減法の中でも、損害保険（自動車保険、賠責・工事保険、取引信用保険、火災保険）の削減を考えるのは重要です。そこで、専門業者を利用することで損害保険の一括見積をしましょう。

新規加入は当然として、既に法人用の損害保険に加入している場合であっても、こうした見積もりによって大幅に損害保険の金額を下落できます。

もちろん、法人によって加入している保険や必要な保険は異なります。そこで必要な損害保険の値下げを考えましょう。損害保険は内容を同じにしつつ、さらなる値下げが可能であるため、いますぐ大幅なコスト削減が可能です。

【自動車保険】

車を法人所有している場合、法人自動車保険の契約・乗り換えをしましょう。自動車保険は高額であるため、コスト削減の威力は大きいです。

【火災保険】

店舗経営者やオフィスを利用している法人であれば、ほとんどの人で火災保険に加入しています。そこで一括見積をすれば、一瞬で保険料の減額が可能です。

【賠償責任保険・工事保険・労災上乗せ保険】

賠償責任保険や工事保険、労災上乗せ保険など、損害賠償に備えるための保険は多くの会社で必須です。ただ賠償額が大きいと保険金額も高くなります。そこで、これら賠償責任保険や工事保険、労災上乗せ保険の見直しをして無駄な経費を抑えましょう。

【貨物保険】

貨物自動車の運送事業者について、お客さんから預かった荷物が輸送中に破損してしまうリスクがあります。そこで、物流に関わる事業をしている会社にとって貨物保険は必須です。

【取引信用保険】

法人経営でよくあるリスクが取引先の倒産や一定期間の支払遅延などの債務不履行です。これによって連鎖倒産してしまいますが、取引信用保険を利用すれば貸倒損失リスクを軽減できます。特に売掛金が多い場合、取引信用保険を活用しましょう。