【全国対応】海外不動産（アメリカ不動産）の相談・節税依頼
海外不動産投資というと、ほぼアメリカ不動産での投資になります。あらゆる海外不動産の中でも、最もリスクが少ないため、失敗する確率の低いのが米国不動産だからです。
事実、「海外不動産投資＝米国不動産への投資」というほど、海外不動産を購入するほとんどの投資家がアメリカへ投資しています。
ただアメリカ不動産投資がいくら優れているとはいっても、リスクがゼロというわけではなく、以下のような疑問をもつ人は多いです。
- どこに優良な海外不動産業者がいるのか分からない
- 英語ができず、日本語しか話せない
- 現地での確定申告はどうするのか
- 融資の問題をどう解決すればいいのか不明
- アメリカ国内の投資エリアの選び方が分からない
そこで、これらの疑問をすべて解決するため、実際に私がアメリカ不動産投資で活用しており、非常にお世話になっている大手の不動産エージェント会社を紹介します。
この会社の利用によって私はかなり儲けさせてもらっています。ただ「非常に高利回りの案件を狙う」など、ギャンブル物件を紹介するエージェント会社ではありません。そうではなく、リスクが非常に低い案件により、着実に米ドル資産を増やせる大手会社となります。
東南アジアなど、海外不動産で失敗する人には理由がある
まず海外不動産投資というと、どのようなイメージを思い浮かべるでしょうか。ほとんどの人は「詐欺」「失敗」という言葉を思い浮かべることでしょう。
事実、海外不動産投資で詐欺業者に引っかかり、失敗している人は腐るほどいます。ただそうした体験談を私が読む限り、全員が失敗するべくして投資に失敗しているといえます。
よくあるのは東南アジアの投資です。ただ東南アジアだと日本国内の金融機関を利用できず、また現地の銀行融資は金利8～10%ほどになります。そのため、これに税金支払いなども加わりインカムゲイン（賃料収入）による利益がまったく出ないことが知られています。
要はキャピタルゲイン（物件価格の値上がり）のみを狙う投資手法であり、完全プロ向けでギャンブル性の高い投資手法が東南アジア不動産への投資です。
しかも東南アジアだと、以下のようなプレビルド（建築前の物件）へ投資する案件が非常に多いです。
ただ圧倒的にリスクが高く、よほどのプロ以外はプレビルドに手を出してはいけません。それにも関わらず素人がこうした物件に手を出すため、失敗して当然だといえます。
アメリカの居住環境の理解なしに投資すると失敗する
そうではなくアメリカ不動産へ投資するべきですが、もちろん米国不動産への投資で失敗した人は腐るほどいます。この理由も単純であり、現地の状況を調べずに無知のまま投資したため、同様に「失敗して当然の物件へ投資した」からになります。
例えばアメリカでは治安の良い場所へ物件を保有するのが当然です。以下はアメリカの犯罪マップですが、アメリカではこうしたツールが非常に多く存在し、治安について投資前に調べなければいけません。
また細かい注意点はたくさんあるものの、例えば以下のようなポイントを事前に理解するのは重要です。
- アパート投資は物件売却ができず、失敗する
- デトロイトなど、治安の悪いエリアはリスクが大きい
- 郊外の一戸建て住宅へ投資し、金持ちを住まわせるべき
- 少なくとも2シャワールーム以上は必須
- 車庫が2つ以上あると優れる
- アメリカでの駅チカは「主要道路や空港に近い」ことが該当する
海外不動産投資に失敗する理由は単純に無知だからです。私も知識ゼロの状態からスタートしましたが、これら「実際のところはどうなのか」をいまの優良な不動産エージェント会社を通し、正しい投資手法を教えてもらったわけです。
ただいずれにしても、現地の情報を理解しないまま投資をすると失敗します。海外不動産投資で失敗する理由は単純であり、ダメな不動産エージェント会社につかまり、知識なしに投資したからだといえます。
圧倒的に成功しやすい米国不動産の理由
そうはいっても、日本の不動産投資に比べると米国不動産は圧倒的に成功しやすい環境が整っています。人口が減少し、空室率が高く、毎年の賃料が下落し、さらには不動産価格が低下していくのが日本不動産です。ただ、アメリカでは日本と真逆の現象が起こっています。
例えば、以下はアメリカと日本の人口の推移です（将来予測を含む）。
出典：総務省：United Nations
そうしたとき、日本は東京でも空室率が11%以上ですが、アメリカでは全土平均で空室率はわずか7%です。これが都市部だと空室率は3%台となります。
しかも物件価格は下がらず、むしろ値上がります。以下はアメリカでの不動産価格の推移です。
広く公表されている統計データですが、このように長期的に値上がりしています。当然、不動産価格が上昇するので賃料が下がることはなく、むしろ毎年賃料を上げるのが当然になっています。
しかも新築物件ばかりの日本とは異なり、アメリカでは市場に出回っている不動産の8割以上が中古です。さらに物件価格の値上がりもあり、以下のように築100年の木造住宅であっても広く取引されています。
Year builtは1907年であり、100年を余裕で越えていることが分かります。それでも530,000ドル（約5,300万円）で売りに出されています。日本で「築100年の家が5,000万円以上の価格になる」のは考えられませんが、米国不動産ではむしろ普通です。
節税効果を含め、投資効果が高い
こうした投資環境だけでも、日本や東南アジア諸国に比べて成功しやすいですが、アメリカ不動産の場合はさらに節税まで可能になります。
「2020年の税制改正により、米国不動産は節税できなくなった」と勘違いしている人は多いですが、実際は違います。もちろん、以前より節税効果は薄まりましたが、問題なく高額な税金を削減できるのです。
これについて、例えば個人で5,000万円の物件（このうち建物価値は4,000万円）へ投資したとします。この場合、ザックリと「10年かけて毎年300万円ほどの減価償却費を計上できる」ようになります。
木造物件の耐用年数は22年ですが、「給水管：耐用年数15年」「外付けのエアコン：償却期間は7年」などのように、構造物ごとに細かく分けていくと素早く減価償却できるようになります。これをコストセグリゲーションと呼び、日本でも商業施設などでは広く実施されています。
仮に「所得税＆住民税で税率50%」の人が投資する場合、「300万円（減価償却費） × 50%（税率） ＝ 150万円」もの高額な税金を、日本国内で毎年削減できます。
ちなみにこれは、個人節税の場合になります。法人節税だと、築22年以上の木造物件へ投資することで4年償却が可能になります。2020年の税制改正で節税が厳しくなったのは個人であり、法人は関係がなく、より高額な節税対策が可能だというわけです。
完全無料にて、個別に最適な投資案件を提案
こうしたアメリカ不動産への投資について、私も実践しているわけですが、当サイトを通じて海外不動産投資のメリットやデメリットについて完全中立的な立場で情報発信していると、「実際に利用しているエージェント会社を紹介してほしい」という声をいくつも頂くようになりました。
確かに海外不動産業者の中には詐欺が多いです。正しく投資すれば大きく資産を増やせるにも関わらず、変な物件へ投資して大損している人がたくさんいるわけです。
それなら、「私が実際に活用しているアメリカの不動産を扱う大手優良エージェントを無料で紹介し、海外不動産投資の実情についてメリット・デメリットを十分に納得し、リスクの低い物件へ投資することで資産を増やせる人が多くなればいいのでは」と考えるようになりました。
そこで私がいつもお世話になっている米国不動産の優良エージェント1社を完全無料（面談料も不要）にて紹介しています。
ただ、このときは不動産投資という非常に高額な金額を動かすことになるため、必ず対面での対応になります。電話やZOOM（テレビ電話）だけで終わることはない点については理解してください。
地方在住でも、無料にて全国出張してくれる
なお、将来するのは大手の不動産エージェント会社であり、東京や大阪、名古屋などでオフィス面談が可能です。
ただ中には、地方在住者もいると思います。そうなると、東京や大阪、名古屋へわざわざ出向くのは大変ですし交通費がかかります。ただ、お世話になっている大手の不動産エージェント会社に確認したところ、問題なく「全国対応で無料出張し、対面にて話を伺う」と回答してくれました。
そのため全国どこに住んでいたとしても、完全無料にて対面で相談を受け、米国不動産投資を開始することで問題なく資産を増やせるようになります。
すべて日本語で完結し、確定申告を含めて代行
なお私が依頼している大手エージェント会社については、日本とアメリカに現地オフィスをもつ日系の会社です。そのためすべて日本語で完結します。
たとえ英語力の優れた人であっても、海外不動産投資で高いハードルとなるのが言葉の壁です。不動産契約を交わす場面では、難しい法律用語で英文の契約書が書かれるようになるからです。例えば、以下は私が実際に利用している契約書の一部です。
しかもアメリカでは、内容に不備のある契約書を提示されることが頻繁に起こります。日本だと、相手の不動産会社が提示した契約書に不備があるのは考えられません。ただ海外では普通であり、これらをすべてチェックする必要があります。
そのため英語に堪能な人でも現地オフィスをもつエージェント会社を通しますが、これらの手続きについてすべて日本国内にて、日本語にて完結すると考えましょう。
さらには、私が依頼している会社は前述の通りアメリカにてオフィスがあり、管理会社としての役割も果たしています。そのため物件管理から最終的な投資物件の売却までを含め、すべて面倒を見てくれます。
もちろん現地での確定申告も代行してくれます。アメリカでの確定申告費用は7万円ほどであり、とくにぼったくられるわけでもなく、適正価格にて米国不動産投資での手続きをすべて代行してくれます。
低金利の融資が可能な会社を紹介
また私が利用している大手の優良エージェント会社だと、融資の問題を解決できます。提携先に日本国内の金融機関があるため、こうした金融機関を利用して年利3%ほどの低金利にて借入できるのです。不動産の投資ローンは国内だと2～3%が一般的なので、普通の金利だといえます。
参考までに、アメリカ現地だと投資用ローンは年利5%台です。東南アジアだと現地の投資用ローンは年利8～10%になるため、これに比べると低いですが、それでも日本の金融機関のほうが圧倒的に低金利にて借入できるというわけです。
海外不動産投資で最も難しいのが融資獲得の問題です。そうしたとき当サイトで紹介するエージェント会社を利用する場合、個人でも法人でも問題なく融資を受けられるようになっています。
このときは現地のアメリカ不動産を担保に入れて投資することになりますが、こうしたことが可能な金融機関は少数ながら日本国内に存在します。そうした金融機関と提携している不動産エージェント会社のため、問題なくローンを引き出せるというわけです。
投資条件は余裕資金1,000万円または国内不動産の保有者
ただどのような人であっても問題なくアメリカ不動産へ投資できるわけではありません。当然ながら、条件があります。
アメリカ不動産の場合、投資額は3,000万円以上であり、ある程度のグレードとなる物件へ投資するのが絶対条件です。1,000万円ほどの物件だと「治安が悪い」「物件価値が上がらない」などによってリスクが高くなり、失敗しやすくなるからです。
ただ米国不動産で融資が下りるとはいっても、「物件価値の7割までの融資」となるのが一般的です。つまり、残りは自分で何とか資金調達しなければいけません。そうしたとき、以下の条件のうちいずれかの人でなければアメリカ不動産へ投資できません。
- 余裕資金が1,000万円以上ある
- ローン返済の少ない国内不動産をもつ
物件価値の7割の借入であるため、仮に3,000万円の家に投資するのであれば、残りの900万円については自己資金で出さなければいけません。これが、余裕資金1,000万円以上でなければいけない理由です。
または日本国内に残債（ローン返済の残り）の少ない不動産を保有する場合、そうした不動産を担保に出すことにより、自己資金ゼロにて米国不動産へ投資することも可能です。現金1,000万円の代わりとして、国内不動産を担保に入れるというわけです。
いずれにしても、このいずれかの条件を満たす人でなければ米国不動産への投資は無理です。国内不動産への投資だと無担保でのフルローンなども可能ですが、アメリカ不動産では無理だと理解しましょう。ただ米国不動産への投資条件を満たす場合、国内不動産へ投資するよりも圧倒的に優れた条件にて資産運用できるようになります。
代表あいさつ
海外不動産投資ラボにお越しくださり、ありがとうございます。株式会社ファレッジグローバルの代表であり、サイト管理人でもある深井良祐と申します。
私自身は会社経営者として、ある程度の年収を得ているわけですが、同時に資産運用や節税対策についても積極的に実施しています。その中の一つのツールが米国不動産投資です。
不動産投資としては、実は私は国内不動産を保有していません。つまり海外不動産投資が初めてだったわけですが、この理由は単純に「国内不動産で儲かるとは思えなかった」からです。
私の本業は投資ではなく、実業になります。そのため副業のような感じで資産運用しなければいけません。ただ物件価値が下がり続ける日本で成功するほどの知識やコネもなく、不動産投資を活用できないでいました。
そこで目を付けたのが海外不動産投資ですが、日本とは違ってアメリカでは素人でも資産運用しやすい環境が整っています。この理由は既に述べた通りですが、「人口の増加」「空室率の低さ」「物件価格の上昇」「節税効果」などを考えると、ダメなエリアに投資しない限りは失敗する要素が見当たらなかったわけです。
参考までに、私が最初に投資した米国不動産はテキサス州ダラスにある以下の物件でした。
私はギャンブルの要素が高い投資は嫌であり、堅実な投資を実践したかったので、投資先は高利回りではありません。それでも表面利回り7%（実質利回り4%）ほどであり、リスクの低い富裕層向けの物件です。
3,500万円ほどの物件でしたが、毎年の賃料を上げても文句をいわれることはなく、不動産価値は毎年のように上昇していきました。アメリカでは「毎年3～4%ほど物件価格が上昇している」と広く統計データで公表されていますが、これとほぼ同じ値上がりを実現していったわけです。
さらに私の場合、実業として会社経営をしていたのでそれなりに高額な税金（所得税＆住民税）を個人で納税していました。ただアメリカ不動産だと高額な節税が可能なため、結果的に個人資産として多くのお金を残すことができるようになったわけです。
そうしたとき、「インカムゲイン（賃料収入）」「キャピタルゲイン（物件の売却益）」「節税効果」をすべて加味すると、全体での利回りは8.5%を超えていました。そのため不動産投資の素人にしては、それなりに結果を残せたというわけです。
もちろんいまでも米国不動産投資は継続していますし、個人でも法人でも投資しています。
そこでサイトにて生の情報を発信したところ、多くの反響を得ることができました。さらに、「実際に私が利用している優良エージェント会社を紹介してほしい」という声を頂いたため、完全無料にて紹介することに至りました。
よくある質問
・どのような人がアメリカ不動産投資の活用で多いですか？
米国不動産へ投資する日本人としては、一般的に以下のような人が多いです。
- 会社経営者
- 医師
- 資産家
理由は単純であり、それなりに資産があって、さらには日本国内での税率が高いからです。アメリカ不動産投資では、日本での累進課税の税率が高い人ほど、節税効果が優れるようになります。また資産を保有する人でなければ米国不動産へ投資できないため、必然的にこうした人に限定されてしまうというわけです。
もちろん「一般企業のサラリーマンだが、年収1,000万円以上」などのような人も投資する意義は大きいです。ただ全体の数でいうと、会社経営者や医師のほうが米国不動産投資に適しているケースが多くなるというわけです。
・ハワイ不動産の購入は可能ですか？
ハワイ不動産の購入も可能です。ただハワイ不動産は実質利回りが1%ほどなので、投資物件としては微妙です。むしろ、ハワイ不動産への投資は確実に失敗するため、投資目的の場合はまったくおすすめしません。
そうではなく、「移住のために購入したい」「福利厚生のために保有したい」という人であればハワイは問題ありません。ハワイ不動産の購入は可能ですが、移住や別荘、福利厚生利用の目的ではなく、投資を考えている場合はやめるようにしましょう。
・費用は発生しますか？
いいえ、完全無料にて紹介しています。また紹介する大手エージェント会社の厚意により、面談料も無料になっています。
不動産投資では非常に高額なお金が動くようになります。そこでリスクゼロにするため、相談料も含めてすべて無料にしています。
・オフィスでの面談場所はどこですか
東京、大阪、名古屋にあるエージェント会社のオフィスになります。具体的な住所については、依頼後に担当者から連絡が入ります。
・地方在住者で面談場所まで行けない
地方に住んでいても問題なく、全国対応にて無料出張します。あなたが交通費を出して東京や大阪、名古屋まで出向く必要はなく、紹介するエージェント会社があなたの住んでいる近くまで出向き、対面にて対応してくれると考えましょう。
・高額節税は可能か
可能です。基本的に3,000～5,000万円の物件に投資しての節税ですが、高額な不動産であれば1～2億円以上の米国不動産へ投資しての節税もできます。
数億円レベルの高額節税だとほぼ法人節税になりますが、金額の高い不動産であっても問題なく節税対応できます。
・電話だけで終わらせたいが可能か
申し訳ございませんが、電話やZOOM（テレビ電話）のみでの対応は実施していません。必ず最初は対面での説明になります。
海外不動産投資という非常に大きな決定を行い、高額なお金を動かすにも関わらず、電話だけで投資の話を終わらせるのはあり得ないと考えているからです。また海外不動産投資では詐欺業者も多く、電話だけの対応で終わらせようと考えている場合、詐欺に引っかかる可能性が高いのでむしろ心を改めないといけません。
・金額の安い不動産は紹介してくれるか
3,000万円以上の投資物件のみになるため、安いアメリカ不動産は購入できません。そうした物件になるほどリスクが高く、失敗確率が高まるためです。
紹介する大手エージェント会社は真っ当な物件のみを取り扱っているため、リスクの高い低価格の不動産（金額の低い不動産）は敢えて排除しています。そのため低価格の海外不動産を探している場合、他の業者に当たったほうがいいです。
ただ低価格の海外不動産を販売している業者はほぼ詐欺であることは理解しましょう。日本でもワンルームマンションへの投資は詐欺案件だと広く知られていますが、これと同じ感覚だというわけです。無駄に安く、狭い物件は取り扱いが非常に難しいのです。
・問い合わせ後、さまざまな電話やメールがこないか心配
そうした心配は不要です。当サイトは一括見積もりサービスではなく、実際にアメリカ不動産投資で私が利用している業者を1社だけ紹介する内容になっています。
いろんな業者を紹介するとなると、ダメな業者を紹介してしまう可能性が高くなります。そこで一括見積もりではなく、私が利用して最も信頼できると考えている業者のみを紹介するというわけです。そのため、電話やメールが大量に来ることはありません。
・他と比べて投資を決定してもいいか
問題ありません。むしろ高額な買い物になるため、積極的に他の海外不動産業者と比較してほしいと考えています。
私についてもこれまで、あらゆる海外不動産業者を比較検討してきましたが、最終的に行き着いたのがいまの大手エージェント会社です。そのため比較することで、当サイトから紹介する業者が「最も真っ当でリスクが低く、メリットやデメリットを含めて正直に話してくれる」と納得できるはずです。
さいごに
日本の不動産と比較すると、私のような不動産投資の素人であっても成功できてしまうのがアメリカ不動産の最大の特徴だといえます。
世界的にみると、日本の不動産は圧倒的にレベルが高いです。人口が減少し、空室率が高く、それでいて不動産価値は毎年値下がりしていきます。ただアメリカ不動産の場合、すべてが真逆の環境となるわけです。
もちろん依頼する不動産のエージェント会社は非常に重要ですし、知識なしにダメなエリアへ投資すると、失敗確率が低いといわれる米国不動産投資であっても大きなお金を失ってしまいます。そのため、「どのような投資を実践すればいいのか」について最低限の知識は付けておかなければいけません。
しかし、海外不動産投資で一番難しいのは「優良な不動産エージェント会社を見つけること」だといえます。そこで私が実際に利用しており、日本とアメリカ現地にオフィスをもつ大手のエージェント会社を紹介します。
すべて日本語で完結し、不動産管理や確定申告、最終的な投資物件の売却まで含めて代行してくれます。さらに融資の問題も解決できる会社になります。海外不動産投資の中でも、最もリスクの低いアメリカ不動産にて投資したい場合、紹介する会社が大きな力になります。
