東南アジアにて海外不動産投資を考える人はそれなりに多いです。このときはインカムゲイン（賃料収入）を狙うのではなく、キャピタルゲイン（不動産の売却益）を狙うのが大原則であり、値上がりするからこそ投資が意味あります。
そうした中でも、特に今後の不動産価格の値上がりを期待できる国としてバングラディシュがあります。非常に貧しい国であり、いま経済成長が盛んな国でもあります。
通常だと、東南アジアではコンドミニアムへの投資になります。ただバングラディシュの場合、土地へ投資することになります。また単にお金を出して土地を購入すればいいわけではなく、現地のディベロッパーとつながる必要があるなど、ビジネススキルもなければいけません。
そういう意味では、単なる不動産投資家だと成功は無理で、失敗に終わるわけですが、かなりのプロ向けの投資先がバングラディシュといえます。ここでは、具体的にどのように考えてバングラディシュへ投資すればいいのか解説していきます。
もくじ
人口が多く、高い経済成長率のバングラディシュ
世界的に見ると日本は人口の多い国ですが、日本以上に人口が多い国としてバングラディシュが知られています。人口は1億6,000万人以上ですが、それでいて国土は日本の4割ほどしかありません。つまり、かなり人口が密集している地域だといえます。
それでいて世界最貧国の一つであるため、土地を含めた不動産の価格は安いです。そこで、いまのうちに土地を保有して値上がりを期待するというわけです。
もちろんバングラディシュは経済成長率が高く、以下のように年7～8%の成長となっています。
しかも経済成長率はずっと伸びており、日本のように停滞しているわけではありません。こうした成長の著しい国へ投資することで、キャピタルゲインを狙えるのがバングラディシュとなります。
世界の生産拠点として広く活躍
また経済が成長するからこそ、土地の価格が上がるわけです。そうしたとき、外資系企業がバングラデュシュ国内に進出して雇用を生み、産業を発展させなければ国としての未来が乏しいです。
そうしたとき、特にバングラデュシュではアパレル系の工場が非常にたくさんあります。
かつては中国が世界の工場でしたが、既に人件費を含めあらゆる値段が高騰しており、さらには社会主義の国なのでカントリーリスク（国としてのリスク）が非常に高いです。そこで、バングラデュシュを含めた他の国へ工場を移して生産するというわけです。
ただ当然ですが、世界的な企業の多くがバングラディシュで活動を展開しているわけではありません。そのため、本当の意味でこれからの国になります。ただ資本主義の国であり、政情リスクはあるものの今後の発展に期待できる投資先だというわけです。
現地法人を立ち上げ、土地を購入するプロ向けの投資法
それではバングラデュシュへ実際に投資するとき、どのような方法になるのでしょうか。これについては、現地の土地を購入すると考えましょう。
世界的に見たとき、外国人が自由に土地を購入できる国は少数であり、日本やアメリカ、イギリスなどの国くらいです。東南アジアでは、ほとんどの国で外国人は土地購入ができません。
そうしたとき、バングラデュシュは外国人であっても問題なく土地を所有できる珍しい国です。このとき日本やアメリカのように個人で土地は所有できず、現地で法人を設立して土地を所有することになります。ただ現地法人は100%外資で可能なため、実質的にあなたの土地というわけです。
もちろん現地法人を設立しなければいけないため、それなりにハードルは高いです。また法人なので設立費用や維持費が必要になり、気軽に設立できるわけではありません。
ダッカの現地のディベロッパーと提携し、開発を進める
また当然ながら土地を保有するだけでは意味がなく、その土地を有効活用してこそ意味があるといえます。単に法人を作り、土地だけを保有してもまったくお金を生まず、むしろ税金支払いや法人の維持費だけでマイナスとなってしまいます。
そこで土地を所有した後、現地のディベロッパーと提携するなどとして土地の開発を進めていかなければいけません。
バングラデュシュであっても、首都ダッカには以下のような高級な建物も存在します。
もちろん、こうした建物になると大企業の資本が入らなければ難しいです。ただ個人レベルであっても、優れた土地に投資してディベロッパーと開発を進めることで、建物を建ててもらうことは可能です。
バングラデュシュでは「土地だけ貸し出し、そこで無料（建築会社のお金）にて建築してもらう」ことが可能です。もちろんダメな建物だと負の遺産になるので微妙ですが、きちんと交渉することで土地開発を進めることができるのです。
そのため、かなりのプロ向けの投資手法になります。少なくとも素人は無理であり、さらにはビジネススキルを併せ持つ投資家でなければ手を出せない案件ですが、成功すれば土地価格が何倍にも膨れ上がるというわけです。
投資エリア選定が難しく、ハイリスク・ハイリターン
しかし当然ですが、どのような投資エリアがいいのかの選定は非常に難しいです。むしろ、運による要素が大きいといえます。
もちろんダッカの中でも、「大使館が多く密集するエリアの土地に投資すれば大きな値上がりを期待できる」のは誰でも予想できます。ただ、そうした「値上がりする」とバカでも予想できる土地は既に相場が高騰しており、しかも今後も値上がりを続けることから売りに出されていることはほとんどありません。
そうではなく、投資先としては大使館が密集するエリアではありません。中心地であることは変わりありませんが、様子としては以下のような雰囲気の場所になります。
もちろん、こうしたエリアの土地を購入したとしても、周囲に住んでいる人は貧しい人ばかりになります。そのため土地開発は難しく、いますぐ何らかの開発ができるわけではありません。また投資したエリアが本当に発展するかどうかは誰も予測できません。
ただ運の要素が非常に強くなるものの、投資したエリアに多くの外国人が住み着き、高級住宅街になることを祈るというわけです。
20～30年以上の長期投資を見据える
こうして土地を保有するわけですが、短期でのキャピタルゲインを狙うのはやめましょう。そうではなく、20～30年と本当の意味での長期投資になり、将来の高額な値上がりを考えるというわけです。
バングラデュシュ・ダッカというのは、イメージとしては戦後すぐの東京です。要は何もない状態であり、産業は少なくほぼ経済は発展していません。そうした何もなく、土地価格の低いときに投資し、かなり長い年月が経過したときの値上がりを狙うというわけです。
そのため海外不動産投資でよくある10年ほどの投資を考えている場合、バングラデュシュでの投資はやめておいたほうがいいです。
実際のところ新興国では、10年ほどで急激に経済が成長し、先進国の仲間入りを果たすことなど100%あり得ません。これは、経済成長が著しいといわれるタイやマレーシア、フィリピンなどの国々を見ても分かります。その中でも最貧国がバングラディシュであり、まさに何もない状態の国へ投資するわけです。
しかも建物付きの土地ではなく、投資先は土地そのものです。建物へ投資するときのように、投資してすぐにお金を生み出すわけではありません。そういう意味でも非常に難しいプロ向けであり、かなりの長期スパンで考えなければいけないのがバングラデュシュです。
コンドミニアムへの投資は普通しない
なおバングラデュシュ・ダッカにて投資をするとき、普通はコンドミニアムへの投資はしません。「東南アジアでの海外不動産投資＝コンドミニアム」と考えがちですが、バングラデュシュではそうではないのです。
コンドミニアムへ住む人は誰かというと、現地に居住する外国人（駐在員）となります。こうした金持ちへ賃貸物件を提供し、住まわせることで賃料収入を得るようにします。また、同時に不動産価格の値上がりも狙うというわけです。
ただバングラディシュに存在するコンドミニアムは数が少なく、当然ながら現地に住む外国人はほとんどいません。
あなたも、東南アジアの中でバングラディシュに住んでいる人を想像できるでしょうか。カンボジアやインドなどであれば、そこまで数は多くないものの、日本人を含めた先進国の外国人（現地の人から見るとかなりの金持ち）が住んでいると理解できます。ただ、バングラデュシュでは皆無だといえます。
コンドミニアムを建設しても需要がなく、まったく発展していない都市で高級住宅に投資しても賃料収入を得られません。そのため、やはり土地へ購入して何十年も先を見通した投資をするというわけです。
為替リスクは当然ながら大きい
また海外の国へ投資する場合、当然ながら外貨建てでの投資になります。そうしたときは為替リスクが常に付きまとうようになりますが、バングラデュシュの通貨になるためリスクは圧倒的に大きくなることは理解しましょう。
新興国の通貨というのは、通貨安になりやすいのが常識です。それだけ国の通貨に対する信用が弱いからです。もちろん通貨安（円高）になれば、日本円へ交換するときにわずかなお金しか利用できません。
参考までに、以下はバングラデュシュの通貨タカと日本円との過去10年での為替相場です。
このグラフを見る限り、いまのところは大きな変動があるわけではありません。ただ前述の通り、バングラデュシュでは20～30年後の不動産価格の値上がりを考えます。当然、このときに日本円との為替相場がどのようになっているのかは誰も予想できません。
為替相場が良ければ、キャピタルゲイン以外の要素によっても大きく儲けることができます。ただ通貨安となれば、たとえリスクを取って成功し、不動産価格が大きく上昇したとしても、そこまで儲かっていない状況となります。
ハイリスク・ハイリターンのプロ向けがバングラデュシュ
あらゆる海外不動産投資の中でも、最高レベルのプロ向けであり、さらには圧倒的に難易度が高くなっている投資先がバングラデュシュです。
東南アジアの海外不動産投資では、コンドミニアムへ個人にて投資し、不動産が値上がりするのを待つだけです。ただバングラディシュだとそうではなく、現地で法人を立ち上げ、何もない土地を購入し、現地ディベロッパーとも提携しなければいけません。
しかも数年後の売却ではなく、20～30年後まで見据える必要があります。こうした事情があるため、ハイリスク・ハイリターンで完全なるプロ向けの投資先がバングラデュシュだといえます。
ただ成功すれば、圧倒的な高利回りでのリターンを得られるのがバングラデュシュです。リスクの高さからまったくおすすめできず、ごく一部の投資家＆ビジネスマンのみ活用できる投資先ですが、リスクを取れる場合はバングラデュシュへの海外不動産投資を考えても問題ありません。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
