アメリカ不動産投資の中でも、日本人が着目しやすい地域・場所にハワイがあります。日本人にとって人気であり、非常に有名なリゾート地でもあります。
また米国なので経済は発展しています。そのため、ハワイの米国不動産にて投資を行い、資産運用や節税できないかと考える人は多いです。
ただ絶対にやめましょう。移住や別荘保有などのためならいいですが、ハワイ不動産は資産運用にまったく向いていません。むしろ投資目的なら損をする可能性も高く、アメリカ不動産の中でも最高クラスで条件が悪くなっているからです。
なぜアメリカ不動産投資でハワイが微妙なのでしょうか。ここでは、資産運用や節税でハワイ不動産が危険な理由を解説していきます。
もくじ
資産運用や節税でハワイ不動産購入を勧める業者は100%詐欺
海外不動産投資の中でも、「最も失敗する確率が低く、さらには高値による売却益を出しやすい」のがアメリカ不動産に対する投資です。正しく米国不動産へ投資すれば、日本の不動産へ投資するよりも圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただ、アメリカとはいっても国土が広く州によって法律が違いますし、税率まで変わってくるようになります。もちろん、不動産投資をするときの状況も変わります。
そうしたとき、一つだけ確実にいえるのは「資産運用や節税目的でハワイの不動産投資を勧める業者は100%の確率で詐欺」という事実です。理由は単純であり、ほぼ損をして失敗すると分かっているからです。
米国不動産での投資を理解している人だと、ハワイの不動産へ手を出すことはありません。これにはいくつもの理由があり、実際の具体例を提示しながら確認していきます。
不動産価値は高額で1LDKでも5,000万円以上
まず、ハワイ・ワイキキの不動産は異常なほど高額です。1LDKの小さい部屋であっても、5,000万円以上の値段になるのは当然だと考えましょう。
通常だとアメリカ人は一戸建て住宅に住むのを好みますが、ハワイの場合は以下のようにすぐ裏が山であるため、例外的にコンドミニアムに住むのが基本になります。
このときのコンドミニアムが非常に高額だというわけです。以下はハワイのオアフ島で売りに出されているコンドミニアムですが、次のような金額になっています。
- 698,000ドル、519sqft（約6,980万円、約52m2）
- 667,700ドル、521sqft（約6,667万円、約52m2）
- 842,000ドル、561sqft（約8,420万円、約56m2）
- 365,000ドル、397sqft（約3,650万円、約39m2）
アメリカ不動産投資で全員が利用する「Zillow」を活用しての検索ですが、もちろんあなたが調べても同じような検索結果となります。1LDKだと5,000万円以上、ワンルームでも3,000万円以上の金額になるのがハワイ不動産です。
それでは、賃料はいくらになるのでしょうか。このとき、同じ50m2くらいの部屋だと月1,800ドル（約18万円）になります。
ハワイ不動産を購入する場合、50m2ほどのコンドミニアムの金額がだいたい700,000ドル（約7,000万円）でした。ここから表面利回りを計算すると3.08%となります。このように、非常に表面利回りが低くなっていることが分かります。
固定資産税や売却時の税金、維持費を考えると実質利回りは1%
表面利回りがこのように低いのは普通ですが、さらに重大な問題がハワイ不動産にあります。それは、維持費がそれなりに高いことです。また、税金についても支払わなければいけません。
そのため実質利回りは通常だと1%（またはそれ以下）になります。もちろんトラブルが発生すれば、簡単に赤字へと転落します。つまり、投資しても資産運用としては失敗に終わると考えましょう。このとき、ハワイ不動産への投資では以下のような税金や費用が必要になります。
【購入時に必要な費用】
- エスクロー費用：不動産価格の1%
- 物件調査費用
アメリカで不動産を購入する場合、取得時に税金はかかりません。ただエスクロー会社を通すことになり、これは「きちんと不動産契約がなされ、確実に代金のやり取りをする」という費用になります。このときの費用が物件価格の1%ほどです。
また他に、購入しようとしている物件に問題がないかどうか調べる調査費用が必要になります。
【物件維持での固定資産税や費用】
- 固定資産税：物件価格の1～1.3%
- 共営費・管理会社への費用：月500～1,000ドル（月に約5～10万円）
アメリカは州によって税率が変わり、連動してハワイの固定資産税は毎年のように変動します。また、どのような不動産を保有しているのかにもよって固定資産税が変わってくるようになります。
ただハワイだと、固定資産税はザックリ物件価格の1～1.3%ほどだと考えればいいです。ハワイの居住者ならもっと安いですが、投資や別荘などとして保有している人だと固定資産税がどうしても高くなってしまいます。
固定資産税だけでも利回りが1%下落するわけですが、ここからさらに共営費・管理費用が発生します。ハワイ不動産のデメリットとして、他の州に比べてなぜか共営費・管理費用が高額なことがあげられます。このときの費用は月5～10万円ほどになってしまいます。
物件の保有時はほとんどお金がかからないものの、ハワイ不動産では他の州に比べて税金（固定資産税）や維持管理費が高いのです。これに修繕費が発生すると、すぐに赤字に転落するというわけです。
参考までに、ハワイの不動産は実質利回り3%を達成できれば圧倒的に優れる物件になります。日本でいう「実質利回り20%の超優良投資物件」がハワイでいう年利3%なのです。
【売却時の税金・費用】
- 不動産会社へのエージェント費用：売買価格の6%
- エスクロー費用：不動産価格の1%
- ハワイ譲渡税：売却価格の0.15～1.25％
- キャピタルゲイン税：譲渡益の約20%
不動産業者に支払う仲介手数料については、買主ではなく売主が負担します。このときの費用は売買価格の6%ほどです。また、エスクロー費用がこれに加わると考えましょう。
税金については、ハワイ州での不動産譲渡税が0.15～1.25%ほどです。これについては物件価格によって変動します。例えば1,000,000ドル（約1億円）の物件だと、税率は0.4%です。
さらにキャピタルゲイン税を支払うことになります。不動産価格が値上がりした場合、譲渡益に対して20%ほど課税されるようになります。
コンドミニアム投資で減価償却の節税メリットはない
またアメリカ不動産へ投資する場合、節税を考える人が非常に多いです。そうしたとき、「たとえ利回りが低く稼げなかったとしても、節税効果が大きいのであれば問題ないのでは」と考えるのです。
不動産では減価償却費を計上できます。例えば1,000万円の不動産を10年かけて償却する場合、「1,000万円 ÷ 10年 ＝ 100万円」を毎年ごとに計上できます。
このときは個人の課税所得と損益通算できるため、多くの減価償却費を計上できるほど節税できるというわけです。
・コンドミニアム投資なので節税できない
ただアメリカ不動産が節税になるのは、米国不動産では木造の一戸建て投資がメインになるからです。このとき、以下のような物件へ投資します。
木造住宅だと償却期間は22年であり、築22年以上の物件だと法人は「4年で減価償却できる」ようになっています。
また個人投資の場合、法人のような4年償却はできませんが、それでも「家について配管やエアコン、庭など細かく分けることで、10年ほどで大半を減価償却する」という方法を採用できます。
ただハワイ不動産のようにコンドミニアムだと、木造物件のように減価償却期間が22年ではなく、鉄筋コンクリート造りなので償却期間は47年です。
- 鉄筋コンクリート（RC）：47年
- 木造：22年
そのため、木造住宅への投資するときのように「法人で4年償却する」「個人投資で10年かけて大半を減価償却する」などができません。毎年計上できる減価償却費用はわずかであり、所得との損益通算ができず、まったく節税できないと考えるようにしましょう。
移住目的での不動産購入なら問題ない
なお、投資用不動産としての購入が微妙であり、節税にも向かないとなると、ハワイ不動産には価値がないのでしょうか。もちろんそうではなく、「移住して自分が住む」「会社の福利厚生で保有する」などであれば意味があります。
日本でも、高額な住宅ローンを組んで国内に不動産を購入し、そこに住むことを考える人は多いです。これと同じように、ハワイに不動産を所有して自分が利用するというわけです。
もちろん維持費はかかりますし、ローンを組む場合はその支払いも必要になります。しかし自分の家なので、多くの日本人が毎月何万円もの住宅ローンの返済金を支払っていることを考えると、そこまで特別なことではありません。また自分が住む場合、管理会社への支払いも不要です。
こうした特徴のため、ハワイ不動産を購入する人の大多数は60代以上の高齢者です。要は、人生をリタイアした人になります。少なくとも詐欺に引っかからない限り、20～50代の人が投資や節税のためにハワイ不動産を購入することはないと理解しましょう。
投資・節税目的でのハワイ不動産購入はリスクしかない
アメリカ不動産へ投資することで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を手にできるのは本当です。さらには正しく米国不動産投資を実践すれば、節税効果を得ることができて大幅にお金を手元に残せるようになります。
しかし、投資する地域・場所を見極めないと確実に失敗します。その中でも異常なほどリスクが高く、投資目的だとほぼ確実に失敗する代表例がハワイ不動産です。しかもコンドミニアム投資である以上、ハワイ不動産を購入しても節税になりません。
ハイリスク・ローリターンで知られるのがハワイです。移住や福利厚生が目的なら問題ないですが、それ以外でハワイ不動産を勧める業者は確実に詐欺であることを理解しましょう。
ここでは実際の税金や利回りについて、具体例を記しながら解説してきました。資産運用の観点でいうと、少なくともハワイ不動産は投資先として向いていないことを認識し、リスクを回避しながら投資・節税を進めるようにしましょう。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
