アメリカにある都市の中でも、カルフォルニア州ロサンゼルスは非常に人気の都市になります。カルフォルニア州といえばサンフランシスコも有名ですが、サンフランシスコは非常に家賃が高いのでロサンゼルスに住む人が多いです。
また海外不動産投資をするときについても、サンフランシスコではなくロサンゼルスに着目するのが一般的です。ロサンゼルスはセレブの町でもあり、不動産価値が上昇しており、投資先としてまったく問題ないといえます。
ただ、すべての人にとってロサンゼルスへの投資が優れているわけではありません。アメリカ不動産投資の中でも、高額投資になるのがロサンゼルスだからです。
そこで、ここでは米国不動産投資の中でも「カルフォルニア州ロサンゼルスへ投資するときの利回りや失敗を避ける注意点」について解説していきます。
もくじ
巨大都市であり、セレブが多いロサンゼルス
カルフォルニア州の中で最大の都市であり、アメリカの中でも非常に規模の大きい町がロサンゼルスです。
ロサンゼルスの中でも、セレブの町で知られるビバリーヒルズは全員が聞いたことがあると思います。またロサンゼルスの近くにはシリコンバレーがあり、誰もが知っている巨大企業がいくつも存在するのがカルフォルニア州になります。
他には、ロサンゼルスは日本人が非常に多い都市としても知られています。ロサンゼルスには日本人街が存在し、ロサンゼルスにあるリトルトーキョーはアメリカ最大の日本人街となっています。以下はロサンゼルスにある日本人街です。
アメリカ西海岸に位置する都市として非常に有名であり、日本人にとってなじみ深いことから、ロサンゼルスにて米国不動産投資を考える人は多いです。
不動産価格は上昇し続けている
都市として非常に有名なロサンゼルスですが、不動産の投資先としては「不動産価格が下がらない都市」でも知られています。
アメリカでは全体的にずっと不動産価格が上昇し続けているため、キャピタルゲインを狙うことができます。これはロサンゼルスでも同様であり、長期的に見ると不動産価格が上がっているので損をすることがないのです。
以下はロサンゼルスでの住宅価格の推移になります。
もちろん変動はありますが、住宅価格がずっと下落することはなく、長期的には上昇をし続けているのがロサンゼルスの不動産です。
日本だと住宅価格は長期的に低下していますし、経年劣化によって不動産価値は下がります。ただロサンゼルスだと逆であり、不動産を保有し続けることで価値が上がるというわけです。
海側が人気であり、ビーチ沿いやビバリーヒルズに戸建てが多い
そうしたとき、どのエリアにて投資をすればいいのでしょうか。これについて、カルフォルニア州ロサンゼルスではビーチ沿いが富裕層にとって人気のエリアになります。
ビバリーヒルズなどロサンゼルスの北側にセレブが住んでいるのは有名ですが、そうした超富裕層でなかったとしても、ビーチ沿いにはそれなりの年収の人が住んでいるというわけです。
ロサンゼルスについて地図で記すと、以下のようになります。
特にビバリーヒルズのすぐ西に位置するサンタモニカというビーチ沿いの町だと、不動産としての価値が高く非常に人気となります。
海外不動産投資で重要なのは、同じ都市の中でも「どの地域に投資するのか」になります。そうしたとき、ロサンゼルス投資を考えている場合は事前に人気エリアを把握しておいたほうがいいです。
治安の悪いエリアへの投資は分けるべき
なお、反対に治安の悪いエリアへの投資は避けるようにしましょう。カルフォルニア州ロサンゼルスだと、南部のエリア（ビーチ沿いを除く）がこれに該当します。
例えば、ロサンゼルスのコンプトンというエリアはヒップホップなどで有名ですが、黒人が多く犯罪の多発エリアとして知られています。ギャング犯罪が多く、ロサンゼルスの中でも治安が悪いことで有名なのです。
こうしたエリアだと、町の雰囲気は以下のようにかなり悪くなります。
アメリカ不動産投資で失敗しないコツは富裕層を相手にすることがあげられます。低所得者や麻薬常習者を相手に賃貸物件を貸し出しても成功は難しいですし、日本では考えられないトラブルが続出するようになります。
ロサンゼルスはビーチ沿いから外れて中心部へ近づくほど治安が悪くなります。また、さらに南部エリアになるとより治安が悪化します。そうしたうえで、投資エリアの犯罪率の現状がどうなっているのか確認するようにしましょう。
実質利回りは3%またはそれを切るくらい
それでは、カルフォルニア州ロサンゼルスにて海外不動産投資をするとき、どれくらいの利回りになるのでしょうか。これについて、実際のところ利回りは低くなっています。実質利回りは3%、または3%を切るくらいだと考えればいいです。
つまり、ロサンゼルスへ投資してもそこまで大きく儲かることはないと理解しましょう。安全な投資先であり、不動産価格の下落を心配する必要はありませんが、資産運用という観点では儲けが少なくなります。
なおロサンゼルスについては、シュローダー・インベストメント・マネジメント（本拠地：ロンドン）が「シュローダー・グローバル・シティーズ30・インデックス」において、世界で最も不動産投資に適した都市と位置付けています。以下の通りです。
ただ私個人的には、この内容はかなり誤解を与えると思っています。この指標をもっと詳しくいうと、「投資に適した都市」ではなく、「金持ちの資産保全を考えたとき、投資エリアとして最も適した場所」が正しいです。
ちなみにこのレポートでは、過去に東京がランクインしたことも何度かあります。ただ、日本の投資で東京が最適だと考えている投資家はゼロです。つまり利回りに優れているかどうかではなく、資産価値が減らないかどうかが指標になっていると考えましょう。
1～2億円以上の物件がメインで法人節税向き
そうしたとき、どのような人がロサンゼルスでの米国不動産投資に向いているのでしょうか。これについては既に決まっており、高額節税したい法人がロサンゼルスにて物件購入するといいです。
アメリカ不動産は節税目的で広く活用されています。アメリカでは築100年以上の木造住宅であっても物件価値が下がらず、広く取引されているわけですが、築22年以上の木造住宅へ投資します。このとき「築22年以上の物件」であれば、4年で減価償却できるようになっています。
個人節税では4年償却できないものの、会社組織だと問題なく短期での損金計上が可能になっています。
ただロサンゼルスで富裕層相手に不動産投資することを考えると、安くても1～2億円以上になってしまいます。例えば、以下の物件だとロサンゼルスでは2億円以上になります。
同じような物件であっても、これがテキサス州ダラスやジョージア州アトランタなどだと3,000～4,000万円ほどの値段になります。しかしロサンゼルスになると、住宅価格が一気に上昇してしまうと考えましょう。
そのため、どうしても利用用途が法人節税に限定されてしまうのです。何千万円、何億円レベルの高額な利益を出している法人のみ、投資する価値のある都市がロサンゼルスになります。ただ資産価値が減りにくいことから、利益の繰り延べ商品としては非常に優れているといえます。
・サンタモニカだと4億円以上の投資となる
なお不動産の金額が非常に高額であることから、節税しようと思えば何億円であっても問題なく利益を消すことのできるのがロサンゼルスでの不動産投資です。つまり、上を求めればいくらでも高額な物件を購入できるというわけです。
例えば、ビーチ沿いの街で非常に人気なサンタモニカだと、最低でも4億円以上の投資になります。その後、現地のセレブへ賃貸物件として貸し出すというわけです。
もちろん何十億円もの家に投資したり、2～4億円の不動産を複数購入したりして、より高額な節税もできます。利益を多く出している法人にとっては、ロサンゼルスは最適だといえます。
個人投資家は購入を避けるといい
一方で個人投資家がロサンゼルスへの投資を考えるのはやめましょう。日本人にとってロサンゼルス不動産というのは、法人節税以外に利用価値がないからです。
「実質利回りがそこまで高くない」「住宅価格が非常に高額」という理由があるため、個人投資家には向いていないといえます。
海外不動産投資でのリスクを避け、失敗しないコツは「投資環境がどのような現状になっているのか」を見極めることだといえます。そうしたとき「そこまで儲からないが、不動産価格も落ちず、利益の繰り延べ商品として法人にとって非常に価値が高い」のがロサンゼルス不動産であり、個人投資としての価値は落ちると理解しましょう。
個人投資家がロサンゼルス不動産へ投資しても微妙であり、他の都市にて「3,000万円などから投資できる」「実質利回りが4%ほど」を目指すのが成功する大原則になります。
法人節税で優れるロサンゼルス不動産
カルフォルニア州ロサンゼルスにて海外不動産投資を検討するとき、米国不動産投資の中でもロサンゼルスがどのような投資環境なのかを解説してきました。ロサンゼルス不動産は投資に値する場所ですが、「法人節税に向いているものの、個人投資は微妙」であることを理解しましょう。
- 実質利回りは3%ほど
- リスクの低い不動産だと最低でも1～2億円以上の投資額になる
- 不動産価値は減らず、価格は安定（基本的に上昇する）
これらの特徴をもつのがロサンゼルス不動産です。これが、高額な利益を出している会社の節税に向いている理由となります。
個人投資家は避けるべき都市ですが、会社経営者で高額な利益を出しているならロサンゼルスにて米国不動産投資を実施するといいです。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
