海外不動産投資で成功する大原則の一つがアメリカ不動産への投資です。不動産投資によって同じように資産運用するにしても、アジアなどの国に比較して、アメリカでは圧倒的に失敗するリスクが低くなっています。
ただ、当然ですがアメリカ不動産へ投資さえすれば成功できるわけではありません。勉強不足によって「どのような投資を選択すると失敗するのか」などのリスクを学んでいなかったり、米国不動産の調査方法を理解しておらず詐欺業者を見極められなかったりするとダメな投資になってしまいます。
それだけでなく、アメリカでの住環境を理解しなければいけません。日本人の感覚で投資すると、ほぼ確実に失敗するからです。
事前に失敗するポイントを理解するからこそ、詐欺業者を見極めることができ、安全な海外不動産投資が可能になります。そこで、アメリカ不動産への投資で注意するべきポイントを解説していきます。
もくじ
米国不動産で最初に考えるべきは投資地域
アメリカ不動産へ投資する場合、失敗を避けるときに最初に考えるべきは投資地域です。投資場所がダメなど、そもそも資産運用の土俵にすら立てることができません。
そうしたとき、米国不動産投資で「日本人になじみのある土地に投資すると失敗する」ようになっています。
よくあるのはハワイです。ただハワイに投資しても、圧倒的に条件の良い物件でも実質利回り3%です。利回り1%台が普通であり、少し経費が発生すればすぐに赤字に転落します。ハワイでの資産運用を勧める業者はすべて詐欺だと考えましょう。
ハワイでの不動産購入というのは、「リタイア後の移住」などで活用するのが基本です。お金を増やすために投資するのはあり得ないのです。
一方でロサンゼルスやニューヨークなど日本人でも知っているような都市になると、高額な物件ばかりになります。良い物件へ投資する場合、どれだけ安くても2億円以上になります。そのため高額利益を出している法人節税に向いていますが、一般的な資産運用には向いていません。また実質利回りは3%ほどになります。
一方、テキサス州ダラスやジョージア州アトランタなどの近郊で少しだけダウンタウン（その街の一番の商業地区）から離れると 、3,000～4,000万円ほどで以下のようなそれなりにグレードの高い不動産を購入できます。
実質利回りは4%台になり、米国不動産の中でも投資金額が高すぎるわけでもなく、さらには白人の金持ちが住んでくれるので家賃滞納なども発生しにくいです。これらの都市は日本でいう名古屋や福岡に当たるため、都会すぎず田舎すぎずバランスの取れた都市になります。
ただ、これがミシガン州・デトロイトなど治安の悪い地域だと利回りは高いものの、「何度も空き巣被害にあう」「家賃滞納が普通」などのトラブルに遭遇し、ほぼ失敗します。
アメリカとはいっても地域によって特性が大きく異なります。これらを理解せずに投資するとリスクが高くなり、確実に失敗するというわけです。
犯罪率の高いエリアを避けるのが基本
ただ、アメリカではどの地域でも犯罪率の高いエリアが存在します。そのため最適な都市を選んだとしても、犯罪率の高いエリアへ投資してしまい、結局のところ投資に失敗してしまうケースがよくあります。
日本不動産への投資だと、犯罪率を気にする人などいません。そもそも犯罪がほぼ発生しないからです。ただ、アメリカではロサンゼルスなど比較的安全性の高い都市でも、地域によっては犯罪率が高くなるのです。
そうしたとき、「Trulia」というサイトを利用すれば、アメリカ全土のいま現在の犯罪マップを確認できるようになります。例えば、以下はカルフォルニア州サンフランシスコでの犯罪マップです。
アメリカでは「道路が一本違うだけで犯罪率がまったく異なる」ことがよくあります。日本では考えられませんが、こうした事実を理解したうえで「同じ都市の中でも、どの場所にある不動産へ投資するのか」が重要だといえます。
ちなみにデトロイトでは町全体で犯罪が頻発しているため、基本的にはどの物件へ投資したとしても犯罪マップの濃いエリアへ投資することになります。
投資対象の不動産は3,000万円以上の一戸建て住宅を購入するべき
そこで犯罪率の低いエリアへ投資しなければいけませんが、1,000万円など安い物件へ投資する場合、どうしても「黒人が多く犯罪率が高い」「質の悪い人が住むため、すぐに家賃滞納される」などの問題点が出てくるようになります。
そのため日本人がアメリカ不動産へ投資するとき、特別な理由がない場合は現地の金持ちに賃貸物件を出すのが普通です。
そのためにはある程度のグレードの物件へ投資しなければいけませんが、どうしても最低3,000万円以上の投資金額になると考えるようにしましょう。参考までに私の場合、3,500万円ほどで以下の物件をアメリカで所有しています。
なお、日本で不動産投資というとアパートやマンションを保有するように考えてしまいます。ただアメリカでは郊外に住むのが普通であり、ひっそりとした場所を好みます。そのため、アメリカでコンドミニアムやアパートへ投資するとほぼ失敗します。
また一戸建て住宅のほうが需要は多く、中古として売却するときに買い手が見つかりやすいです。米国不動産への投資については、アパートではなく一戸建て住宅が基本だと理解しましょう。
アメリカ人の住環境を理解しないと失敗する
ここまで述べたことだけでも、日本とアメリカの不動産投資で注意すべきポイントがまったく異なることを理解できると思います。ただ、理解するべきポイントはそれだけではなく、アメリカ人特有の住環境を学んでおかなければいけません。
これには、例えば以下のようなポイントがあります。
- 学区の特徴を把握する
- アメリカ人が好む家の条件を理解する
- 駅チカの概念が日本と米国で違う
もちろん中には、失敗を避けるうえで共通することもあります。日本でもアメリカでも、思っていなかった出費（修繕費用）が発生することはよくあります。例えばアメリカでは、特定の部屋にエアコンを設置するというよりも、以下のような大きなエアコンを設置して全館空調型にすることがよくあります。
こうした室外機だと50万円ほどの費用になります。
ただ、こうした出費ではなく「アメリカ人の住環境を理解していないために投資対象に失敗する」ことがよくあるのです。同じように賃料を支払うのでも、より良い条件で住みたいのは日本人に限らずアメリカ人でも共通なので、彼らが好む条件を学ばなければいけません。
エリアのランクが学区で決まる
そうしたとき、投資エリアの学区を確認するのは非常に重要です。日本人にない感覚ですが、アメリカ人は地域の学区を非常に重視します。
アメリカでは学校（小学校や中学校、高校など）がランク付けされています。1～10段階での評価であり、近くに学区ランクの高い学校があるかどうかによって不動産価格が大きく変わってくるようになります。
また一見すると犯罪率が低くよさそうな物件であっても、周囲の学区ランクが低いために人気が出にくく、物件価値が値上がりしないこともよくあります。日本でも「不良ばかり集まる公立学校に通わせたい」と思う親はいませんが、アメリカでは犯罪が日本の比にならないほど多いため、その傾向がより顕著になるというわけです。
そうしたとき、学区を調べるときは「Great!Schools」というサイトを活用するといいです。ここに地名や郵便番号を入力すると、投資先エリアについて「どのランクの学校がどの場所に存在するのか」を把握できるようになります。
例えば、以下はテキサス州ダラスで検索したときの結果です。
ランクの高い学校だけを表示させましたが、このようにして学校ごとの学区ランクを出します。良い学区内にて不動産投資をすれば、それだけ富裕層に選ばれやすくなり、結果として米国での海外不動産投資で失敗しにくくなるというわけです。
参考までに、日本の一般的な公立学校ではレベル4くらいになります。日本でもエリートで有名な公立・私立の学校はありますが、こうした学校が「アメリカでの学区ランク10に相当する」ようになります。
米国不動産投資をするとき、「学区がどのような現状になっているのか」を確認するのは必須であり、不動産の周辺にある学区を調査しないとリスクが高くなって失敗しやすいです。
アメリカ人でシャワールームや車庫、庭は重要
それに加えて、アメリカ人の住環境を理解するようにしましょう。例えば日本人が日本に住む場合、「バスタブがない（シャワーのみ）」「網戸がない」という家はどうでしょうか。おそらく誰も住みたいと思いません。これと同じことは当然ですがアメリカでもあります。
アメリカ不動産で間取りは重要でないですが、「マスターベッドルーム ＋ シャワールーム付きの部屋」「1つの家にシャワールームが2つ以上（シャワールームは3つでもいい）」は必須条件です。これがない家は誰も選びません。
例えば以下は、ベッドルームにシャワールームへ続くドアが備わっている様子です。
グレードの高いホテルを想像すれば分かりますが、マスターベッドルームの隣はシャワールームです。これと同じ構造にするのです。
またアメリカでは「夫婦が利用するシャワールーム」「子供が利用するシャワールーム」「ゲスト用のシャワールーム」と分けるのが普通です。そのため、シャワールームは2つ以上が必須です。
これに加えて車庫がないといけません。また車庫が2つ以上（車2台分以上）あると好まれます。アメリカでは父親と母親がそれぞれ車を所有するのが普通です。また、仮に車が一台だけであっても余ったスペースは倉庫として活用できます。そこで、以下のような2台分の車庫があるといいです。
また重要なのは芝です。アメリカでは家の前だけでなく、家の内側にも広い庭を設けるのが一般的です。このときの庭について、芝がキレイに整っているほど喜ばれます。
例えば、以下の不動産だと芝が整っているといえます。
日本人の感覚からいうと、「家の前に庭があればそれで十分」「芝など不要」と考えてしまいます。ただ、アメリカ人はそれだけでは納得しません。家の前と内部に庭があり、芝が整ってこそ価値の高い不動産だといえるのです。
家の間取りや内装は気にする必要はありません。ただ、こうした必要最低限の条件については理解するようにしましょう。
日本でいう駅チカは主要道路または空港
さらに、ここに「不動産の利便性」を加えるようにしましょう。例えば日本だと、駅チカという概念があります。都市部に限らず田舎の地域であっても、日本では駅に近いほど不動産価値が高くなります。
一方でアメリカでは「駅に近いといい」という概念は存在しません。アメリカは車社会であり、車で移動するのが基本だからです。またアメリカでは、駅周辺やダウンタウンは人が密集するので治安が悪くなりやすく、ハイステータスの人ほど郊外に住むようになります。
そうしたとき、アメリカ人にとっての駅チカは「主要道路や空港から近い立地かどうか」になります。
主要道路から近ければ通勤に便利ですし、すぐにダウンタウンや空港へ行くことができます。
またアメリカ人にとって飛行機は「日本人でいう新幹線に乗る」のと同じ感覚です。そのため、空港へのアクセスが良い場所も好まれます。こうしたアメリカ人の住感覚を理解すれば、海外不動産投資でのリスクが下がります。
レストランなど、住宅以外に投資すると失敗リスクが高くなる
そうしたとき、アメリカ不動産投資では必ず住宅（レジデンス）へ投資するようにしましょう。単純に需要が高く、正しくポイントをおさえれば失敗リスクがほぼないからです。
レストランなど店舗不動産へ投資してもいいですが、利回りが高い代わりにリスクも大きくなります。住宅だとすぐに借り手が見つかるものの、以下のような店舗を保有したとしても、そこで商売してくれる人がすぐに見つかるとは限りません。
また日本人が米国不動産投資をする場合、ずっと保有し続けることを考える人はまずいません。必ずどこかで売却します。そのほうが税金面で圧倒的に得をするからです。
そうしたとき、レストランなどの店舗不動産は売却先を見つけるのが難しいです。一方で住宅だと問題なく売却先を見つけることができます。投資の出口の作りやすさを考えると、住宅以外の投資は失敗リスクが非常に高いといえます。
小さい町や特定の環境に依存する都市はリスクが高い
また、このとき小さい町や特定環境に依存する都市へ投資すると、ここまで述べた他の条件がそろっていてもリスクが高くなることは理解しましょう。
小さい町では利回りが高く、不動産価格の上昇率も高いケースがあります。ただ、反対に不動産価格の下落リスクも含まれており、日本人が海外不動産投資を実践するには投資の判断材料が少なく危険です。
また、特定環境に依存している状態も微妙です。例えば、ハワイやラスベガスは観光だけで成り立っています。そのため不況になるとその影響を大きく受けるようになり、不動産としての価値も下がりやすいです。
一方でこれがロサンゼルスやダラスなどになると、観光に限らずあらゆる産業が発展しています。そのため、投資先のリスクとしては低いと判断できます。
詐欺を防ぐため、不動産の調査方法を学んでおく
なお米国不動産投資をする場合、ここまで述べたポイントはすべて把握するようにしましょう。そうすれば、取引を考えている不動産会社が詐欺かどうかを見分けられるようになります。
例えば、前述の通り「ハワイ不動産で資産運用や節税をしましょう！」と勧めてくる業者は100%の確率で詐欺です。ハワイ不動産の利回り実態を考えると、金持ちがリタイア後に暮らすために不動産を購入するなら問題ないものの、投資という意味で不動産を購入すると損をすることが分かっているからです。
・過去の取引実績はすべて確認できる
またアメリカの場合、対象の不動産で「過去の不動産の取引金額」「家の価値の推移」「学区（近くにある学校の評価）」を含めてネット上に公表されており、「Zillow」というサイトを活用して誰でも調査できるようになっています。
こうしたサイトを利用して投資対象の不動産会社が取り扱っている物件を調査すれば、「内容が本当かどうか」「その会社が説明していた通りになっているか」を調べられるようになります。こうして、詐欺業者を排除できます。
日本でも不動産詐欺は多いですが、海外不動産投資でもたくさん詐欺あるのは事実です。そうしたとき、アメリカ不動産投資の実情や住環境を理解したうえで、不動産会社が提示する情報が正しいかどうか自分で調べられるように事前対応しておくことが詐欺リスクを最大限まで下げる方法だといえます。
米国での海外不動産投資の環境を学ぶべき
海外不動産投資で失敗する理由は単純です。海外不動産投資の内容をよく理解していない状況で投資先を決定し、海外不動産業者の言葉をそのまま信じ込んでしまうからです。ただ、そうした知識不足の状態で資産運用できることはありません。
そこで失敗リスクを避けるため、米国不動産投資でどのようなポイントに注意しなければいけないのか先に理解するようにしましょう。
多くの日本人にとって海外の不動産を取り巻く状況は馴染みがありません。実際のところ、「学区って何？」「犯罪とか起こらないでしょ」という感覚の日本人が多く、そうした状態でアメリカ不動産へ投資しても失敗するというわけです。また、知識不足によって詐欺業者かどうかを見分けることもできません。
そうした状態を避けるため、ここまで述べたポイントを完全に理解するようにしましょう。そうすれば、他の人よりも圧倒的にアメリカ不動産投資で成功しやすくなります。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
