アメリカ南部に位置し、メキシコと国境を接する州としてテキサス州があります。このテキサス州の中でも、米国不動産投資に最も適した都市の一つにダラスがあります。
アメリカ不動産投資では、テキサス州ダラスの投資は「比較的安い費用にて不動産を購入できる」「治安が良く、人口も多いのでリスクが低い」「ロサンゼルスなどの大都市に比べて利回りがいい」という条件を揃えているので、個人や法人の投資家に人気となっています。
ただ、実際にダラスへ投資するときはテキサス州ダラスの現状や特徴を理解しなければいけません。これらを学んでいないと、安全といわれるテキサス州での投資であっても失敗してしまいます。
そこで何を考えてアメリカ不動産へ投資すればいいのかについて、テキサス州ダラスでの利回りや物件価格を含めて注意点を解説していきます。
もくじ
州税の法人税・所得税がゼロで企業や人が多いテキサス
アメリカでは州の権限が強く、税率や法律は州によって大きく異なります。そうしたとき、アメリカで非常に巨大な経済圏を構築しているのがカルフォルニア州です。ただ、それに次ぐ巨大な経済圏がテキサス州です。
GDPでいうとカルフォルニア州が一番ですが、二番目がテキサス州となっているのです。要は、非常に巨大な州だと考えれば問題ありません。
なぜ、このように巨大な州になっているかというと、テキサス州では法人州税がゼロです。そのため巨大企業がテキサス州へたくさん移り、ビジネスを展開しているという実態があります。つまり、非常に会社経営しやすい環境が整っています。
以下の通り、テキサス州（TX）では州税での法人税率（Corporate Income Tax Rate）がゼロであると理解できます。
また、個人の所得税（州税）もゼロなのがテキサス州です。その結果として巨大なビジネス圏を構築でき、人口も増加しているというわけです。ちなみに、トヨタの米国本社もテキサス州ダラス（プレイノ市）にあります。
プレイノやフォートワース（アーリントン）を含めたダラスが基本
そうしたとき、テキサス州では主に以下のような都市が存在します。
- ダラス
- ヒューストン
- オースティン
- サンアントニオ
この中でも、最も栄えているのがダラスです。そこでダラス近郊のプレイノ市やフォートワース（アーリントン）などを含め、いずれにしてもダラスへ投資するのがテキサス州への投資での王道になります。
米国不動産について、田舎の都市に投資してもいいですが利回りは上がるもののリスクが高くなります。日本居住者（アメリカの非居住者）が米国不動産投資をする場合、できるだけリスクを排除するのが基本であるため、よほどの理由がない限りはテキサス州だとダラスへの投資になります。
ハリケーンがなく、ダラスは災害リスクがほぼない
またテキサス州の中でも、ダラスへの投資になるのは「都市が発展していて人口が非常に多い」という理由だけでなく、災害リスクを回避できるという意味もあります。ヒューストンやオースティンに比べてハリケーンの被害が少ないのです。
以下は実際に公表されている過去20年でのハリケーンマップです。
テキサス州の南部に位置するヒューストンだと、何度も勢力の強いハリケーンが訪れています。一方でテキサス州の内部にあるダラスだと、ハリケーンが少なく、来たとしても既に勢力が弱まった状態だと分かります。
もちろん日本の台風に比べても、圧倒的に自然災害リスクの低い街がダラスになります。
高級住宅街はダウンタウンの北側になる
そうしたとき、どのエリアが投資地区として最適なのでしょうか。これについては決まっており、ダラスの北側近郊になります。ダラスは北側に高所得者が住んでいるのです。また前述のようにトヨタ米国本社があり、非常に治安がいいエリアで知られるプレイノ市もダラス北側に位置しています。
アメリカ人は治安の悪いダウンタウンの周辺ではなく、郊外の一戸建て住宅に住むのが基本です。そうしたとき、ダラスの北側の不動産へ着目するようにしましょう。
地図でいうと、ザックリと以下のようになります（もちろん、必ずこのエリアでなければいけないという意味ではありません）。
収入でいうと、アメリカ人の中でも年収1,000～4,000万円以上の人がこうしたエリアに住みます。犯罪率が低く、家賃滞納もなく、安定した賃料収入を得られるのがダラスの北側だと認識しましょう。
なおエリアごとの資産価値についても、以下のように広く統計データで公開されています。
出典：City-Data.com
こうした統計データを見ても、ダラスでは南側ではなく北側の郊外にて投資したほうがいいと理解できます。
南側のエリアは治安が悪く、投資場所に不向き
一方でダラスの中心部（ダウンタウン）であったり、南側だったりするエリアに投資してはいけません。こうしたエリアは治安が悪くなるからです。
特にダラスの南側だと、黒人が多くなり年収300万円以下の人が多くなります。もちろん犯罪率は高くなり、こうしたエリアで投資をすると物件を壊されたり、倉庫に勝手にホームレスが住み着いたり、さまざまなトラブルが発生するようになります。もちろん、家賃滞納リスクも高くなります。
参考までに、以下はダラス周辺での犯罪マップです。
このように、ダラスのダウンタウン周辺や南部についてが、青色が濃く犯罪件数が多いことが分かります。一方でダラス都市部の北側は色が薄く、犯罪がほとんど発生していません。
日本人にとってテキサス州ダラスは投資場所として適しているものの、当然ながら同じダラスでもエリアによって投資環境はまったく違ってきます。そこで、ダラスの街がどのような状況になっているのか投資前に特徴を把握するようにしましょう。
3,000万円から投資でき、個人投資家や法人に人気
なおテキサス州ダラスがいくら栄えているとはいっても、ロサンゼルスやニューヨークなどの都市に比べると、どうしても経済力は劣るようになります。日本でいう「名古屋や福岡などに位置する」のがダラスなのです。
ただ投資家にとってみると、こうしたエリアへの投資は「比較的低めの金額にて投資できる」ので、個人投資家や数百万円ほどの節税を実現したい法人にとって最もおすすめの都市となります。3,000～5,000万円ほどにて、それなりにグレードの高い物件を購入できるからです。
例えば私の場合、テキサス州ダラスにて以下の物件を3,500万円ほどで保有し、賃貸収入を得ています。
もちろんダラスには1,000万円などグレードの低い物件もあります。ただ、そうなるとダラス南部の治安の悪い地域で投資することになったり、年収300万円以下の低所得者が相手になったりします。そのため、どうしても3,000万円以上の賃貸不動産へ投資するのが、「リスクが低く安全」というわけです。
インカムゲインでの実質利回りは3.5～4%ほどになる
それでは、富裕層向けにダラスで不動産投資を実現した場合、どれくらいの利回りになるのでしょうか。これについては、実質利回りで3.5～4%ほどになると考えましょう。固定資産税やその他の管理費など、経費を差し引いて実質利回り3.5～4%というわけです。
テキサス州ダラスへ投資する場合、表面利回りは7%台になります。ただテキサス州は法人州税や個人所得税（州税）がゼロである代わりとして、固定資産税が高いです。その年によって変動しますが、固定資産税の税率は約2%になります。つまり、自動的に年利が2%ほど下落してしまいます。
そこから不動産管理会社やその他の経費を支払っていると、実質利回り3.5～4%ほどに落ち着くというわけです。
実質利回りで考えると、ロサンゼルスやハワイなどへ投資するよりもかなり高い実質利回りです。もちろん東京や大阪など、日本の都市部へ投資するよりも圧倒的に優れた数値になります。また東南アジアの不動産へ投資するよりもかなり高いインカムゲインだといえます。
日本で3,000万円ほどのマンションへ投資しても、10万円ほどで貸し出すのが限界です。ただ、ダラスでは17～18万円ほどで富裕層へ貸し付けできるため、結果的に利回りが優れるようになるのです。
海外不動産の中では、ダラスへの投資は「富裕層を相手にできる」「実質利回りが他のエリアよりも優れている」「3,000万円ほどから投資可能」とアメリカ不動産投資に慣れていない人でも成功しやすい内容になっています。
人口は増え続け、不動産価格は値上がりしている
また海外不動産投資でテキサス州ダラスが初心者向けになるのは他にも理由があります。まず、不動産としての住宅価格の下落がなく、ずっと上昇し続けています。
アメリカ不動産は長期的に価格の上昇が続いているのが基本です。ただそれでも、過去リーマンショックなどの大不況があったときはそれなりに不動産価値が低下するようになりました。ただテキサス州ダラスの場合、そうした状態であっても不動産価値は1割も減りませんでした。
以下は実際に公開されているダラスでの不動産価格の推移です。
このように値上がりを続けているため、大きなキャピタルゲインを狙えるようになっています。インカムゲインとして実質利回り3.5～4%を得られるだけでなく、8～10年と長期で保有することでの売却益を狙いやすいのがダラスでの不動産投資です。
また人口増加が継続しているため、賃貸需要が減ることもありません。以下はダラスでの人口推移の様子です。
出典：アメリカ合衆国国勢調査局
アメリカでは全体的に人口流入が多く、人口が増え続けているわけですが、これについてはダラスも同様だといえます。
日本のような人口減がなく、さらには投資場所を間違えなければキャピタルゲイン（売却益）を得られるため、個人投資家や数百万円の法人節税を目的とした多くの人がテキサス州ダラスにて米国不動産投資をするというわけです。
アメリカ不動産投資で評判の良いテキサス州ダラスへ投資する
「海外不動産投資＝米国不動産」というほど、海外不動産ではアメリカへ投資するのが大原則になります。そうしたアメリカ不動産の中でもテキサスは素人向けであり、失敗が非常に少なく評判の良い投資対象エリアだといえます。
ただ、ダラスへ投資するにしても「ダウンタウンのコンドミニアムへ投資する」「ダラス中心部から南側の1,000万円ほどの物件を勧めてくる」などの業者だと確実に詐欺です。なぜ詐欺と断言できるのかは、ここまでの内容を理解できれば容易に想像できると思います。
しかしながら、正しい知識をもったうえで投資すればダラスは他の地域に比べてリスクが少なく、物件価格も手ごろであり、キャピタルゲインを得られるなどの好条件が揃っている地域になります。
アメリカ不動産投資は「都会過ぎず、田舎過ぎないエリア」へ投資するのが成功の秘訣です。その一つがテキサス州ダラスであり、このエリアの特徴を理解したうえで投資するかどうかを決めるようにしましょう。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
