不動産投資を支援している会社としてはいくつも存在します。ただ、そうした中で国内ではなく海外不動産が対象となると、業者の数が急に少なくなります。
厳密には無数に海外不動産投資が可能な業者はあるものの、非常に怪しい会社が多く、詐欺案件がたくさん紛れているので投資に値しないケースがほとんどというわけです。そうした中でもアメリカ不動産投資に特化しており、詐欺案件がなく、かなり真面目にビジネスをしている会社にオープンハウスがあります。
投資先の米国不動産を自分の力だけで見つけて投資するわけではないため、非常に高い利回りとはなりません。ただ実質利回り4%を実現できますし、それに加えて節税効果やキャピタルゲイン（売却益）を得ることも可能になっています。
そのため富裕層だと特に人気です。ただ、オープンハウスのサービス内容が具体的にどうなっているのか理解している人は少ないです。そこで、ここではオープンハウスの口コミ・評判がどうなっているのかを含めて特徴を解説していきます。
もくじ
東証一部上場で米国不動産に特化している
不動産投資をするとき、最も重要なのは「利用対象の不動産仲介企業が信用できるかどうか」だといえます。実際のところ、不動産業者は詐欺が非常に多いです。これは海外不動産投資も同様であり、たくさんの詐欺案件が存在します。
ハワイ不動産がこの代表格であり、ハワイにて海外不動産投資を実践しても「節税にならない」「実質利回り1%」と投資を後悔する結果となります。また、東南アジアのプレビルド（完成前の不動産）で騙される人も多いです。
そうした中、オープンハウスは東証一部上場の会社です。上場企業なので外部監査機関を広く受け入れており、投資家からも監視されることになります。そのため企業の健全性という意味では非常に優れています。
もちろん上場企業だからといって無条件で信用できるわけではありません。ただ詐欺商品の販売で上場することは不可能であり、そういう意味では海外不動産投資の業者の中ではかなり信頼性が高くなっています。
またオープンハウスだと、以下のような一戸建て住宅をアメリカにて購入することになります。
アメリカ不動産投資では、アパートやマンションではなく木造一戸建て住宅へ投資するのが成功する大原則になります。この点でも、オープンハウスはダメな投資物件を紹介しないようになっています。
主な米国での投資対象エリアは4つ
このとき、オープンハウスが手掛けている米国不動産にはエリアが存在します。アメリカは非常に国土が広いため、どの場所で投資するのかが非常に重要になります。またエリアによっては治安が非常に悪く、リスクが高くなるため、そうした地域は避けなければいけません。
そうしたとき、オープンハウスでの販売エリアは以下になります。
- カルフォルニア州ロサンゼルス
- テキサス州ダラス
- ジョージア州アトランタ
- ハワイ
私の場合は実際にオープンハウスの人と話したことがあり、わりと率直にメリット・デメリットを教えてくれます。例えば、「ハワイは移住・別荘ならいいが、投資目的ではやめたほうがいい」など、投資目的でのハワイ不動産をおすすめしません。そういう点では、わりと親切だといえます。
なお、こうした投資エリアの中でもロサンゼルスは一つの投資案件が1～2億円以上となります。そのため、高額な法人節税に向いているといえます。
一方で「個人投資家」「年間で数百万円の節税をしたい法人」であれば、テキサス州ダラスやジョージア州アトランタへの投資をおすすめされることになります。こうした地域だとローンを組んでも表面利回り7%（実質利回り4%）ほどであり、問題なく資産運用できるようになるからです。
すべての手続きが日本で完結し、英語は一切不要
そうしたとき、オープンハウスを活用して海外不動産投資を開始するメリットとしては何があるのでしょうか。これについては、すべての手続きを日本国内で終わらせることができる点にあります。
通常だと、アメリカ不動産投資を実践するためには以下のステップを踏む必要があります。
- 購入する不動産の選定
- 売主との交渉
- 英文での契約
- 管理会社の選定
- 賃貸として住む人を探す
このとき、購入する米国不動産を探すだけでも大変です。通常、オファーを入れて購買までたどりつくのは購入希望者のうち2～3%ほどです。他にもさまざまな買主からオファーがあるため、オファーを出せば購入できるわけではないのです。
また英文にて契約しなければいけませんし、何度か現地に飛んで交渉しなければいけません。それだけで高額な交通費やホテル代がかかります。
ただオープンハウスでは現地オフィスがあり、実際に不動産を購入して仕入れ、賃貸としてアメリカ人に貸し出しをします。その後に日本の不動産投資家へ販売するスタイルを取っています。そのためアメリカ人の売主と交渉する必要はなく、契約書も日本語であり、既に人が住んでいる状態なのです。
さらにはオープンハウスが管理会社として現地で監督してくれるため、自ら現地の管理会社を探さなくていいですし、新たに住む人を見つけなければいけなくなってもオープンハウスへ丸投げできます。つまり、すべての作業をオープンハウスが代行してくれるというわけです。
節税時の方法や現地の確定申告は問題ない
またアメリカ不動産というと節税が有名です（アメリカ以外の不動産だと、海外不動産投資であっても節税することはできません）。アメリカ不動産では、以下の要素を兼ね備えているからこそ節税が可能になります。
- 木造住宅への投資
- 建物の価格割合が大きいため減価償却度合いも大きい
- 物件価値が下がらない（むしろ値上がりする）
不動産で減価償却できるのは建物部分だけです。また、不動産の中でも木造住宅は素早く減価償却できるように法律で決められています。そうしたとき米国不動産は木造住宅であり、さらには土地が安いので建物の価格割合が非常に大きいです。
このとき個人投資家であれば、5,000万円の不動産（建物価値は4,000万円）のアメリカ不動産へ投資することで、ザックリと「毎年300万円ほどを10年に渡って減価償却できる」と考えるようにしましょう。
通常だと減価償却期間は22年ですが、「外付けのエアコン：耐用年数7年」「給水管：耐用年数15年」などのように細かく耐用年数を分けることで素早く減価償却していきます。オープンハウスでは、こうした事務作業についても代行してくれます。
また法人だと、築22年以上の木造物件への投資で「4年償却が可能」になります。個人では2020年の税制改正で4年償却が禁止されましたが、法人であれば問題なく可能です。
・現地の税理士での確定申告も代行
さらにオープンハウスだと、「現地の税理士を利用して確定申告をする作業」についても代行してくれます。英語でのやり取りはオープンハウスの現地オフィスが代行してくれるため、あなたは日本語で依頼するだけとなります。
そのため節税から確定申告まで、オープンハウスがすべて段取りをしてくれると考えましょう。
米ドルでの振込は日本にて行われる
なお不動産投資であるため、賃料収入は米ドルにて支払われることになります。このときはアメリカ現地に出向いて銀行口座を開設する必要はなく、三菱UFJ銀行にてユニオンバンク（アメリカの銀行）の口座を開設すれば問題ありません。
三菱UFJ銀行はユニオンバンクの正規代理店です。またアメリカ不動産へ投資したときの賃料収入については、オープンハウスが米ドルにてユニオンバンクの米ドル口座に振込してくれる仕組みとなっています。
そのためお金の受け取りについても、銀行口座の開設でアメリカに飛んだり英語で交渉したりする必要はありません。
最後の売却までサポートしてくれる
また米国不動産で重要なのは出口（最終的な売却）です。投資先物件の選定と同じくらい重要なのが売却であり、きちんと売却できなければ海外不動産投資をする意味がありません。
特にアメリカ不動産の場合、節税の意味合いが大きいです。例えば個人での米国不動産投資だと、節税効果が続くのは7～10年です。そのためこれくらいの期間が経過したら必ず売却するべきですが、不動産を売るときの手はずもオープンハウスが段取りをしてくれます。
ちなみにオープンハウス自体は日本だけでなく、アメリカ国内でもわりと有名です。以下はForbes（フォーブス）が選んだ、アジアを代表する企業になります。
この50社の中には、以上のように日本の会社がもちろん含まれていますが、オープンハウスの名前も確認できます。オープンハウスはアメリカでも広く知られており、米国の不動産業界でも影響力が強く、売主を見つけるという意味では優れているのです。
またオープンハウスとしても、不動産売却のときに手数料を徴収できるために喜んで協力してくれます。アメリカにて不動産を売るときであっても、オープンハウスを利用すれば投資家は困らないという特徴があります。
融資・ローンをアイビーネットで個人7割（法人5割）まで可能
ただこうした不動産の売買については、何とかして自力で交渉することも可能です。英語力に堪能であり、何度も現地へフライトできる人であれば、自ら不動産の購入が可能です。
しかし、そうした人であっても難しいのが融資の獲得です。海外不動産投資だと、ほぼローンを組むことができません。
唯一の例外として、首都圏や大阪などに国内不動産を保有している人だと、そうした不動産を担保に入れてローンを引き出すことができます。ただ、そうした地域にアパートやマンションを保有してない人が大多数であり、国内銀行を利用できません。
一方でアメリカでは外国人が現地の銀行を利用するのは非常にハードルが高いです。アメリカではクレジットスコアが重視されるものの、アメリカの非居住者ではクレジットスコアがゼロだからです。
そうしたとき、オープンハウスではアイビーネット（iBNet）という金融機関を利用できるようになっています。
不動産担保ローンの会社がアイビーネットです。ただ、アイビーネットはオープンハウスの子会社であるため、好意的に表現すれば「好きなように利用できる」ようになっています。
アイビーネットの場合、アメリカ不動産を担保に入れて融資を引き出せるようになっています。このとき個人では、不動産購入金額の7割までを借入できます。また法人であれば、最大5割まで融資が可能になっています。
そのためオープンハウスを利用すれば、融資の問題を解決できます。この部分が他の不動産業者と大きく異なる点だといえます。
金利は3%と低く、不動産売却時に元本を返す
ただアイビーネット（iBNet）を利用してローンを組めるとはいっても、このときの金利が高いと微妙です。しかし、これについては金利3%以下であり、非常に良心的な支払利息になっています。
先ほど「国内不動産を担保に入れ、海外不動産投資の資金を借り入れできる」と解説しましたが、このサービスはオリックス銀行で広く知られています。ただオリックス銀行だと金利3.6%です。これよりも安い支払利息になっているのです。
日本で不動産投資用のローンを組む場合、2～3%の金利が一般的です。そうした事実を考えると、アイビーネットの利用は悪くないといえます。
ちなみにアメリカ現地の銀行を利用して融資を組む場合だと、投資用のローンは金利5%以上になります。そのためアメリカの不動産投資家よりも好条件にて借入し、投資できるようになっています。
デメリットは高額な利回りが無理なこと
それではオープンハウスを活用して米国不動産投資を開始するとき、デメリットとしては何があるのでしょうか。これについては、「実質利回り7～8%（表面利回り10～11%）などのような、高利回りを実現できない」ことがあげられます。
日本であれば、何とかして独自ルートで物件を探し回り、世の中に物件情報が出る前に不動産を見つけ、投資することで高い利回りを実現できることがあります。同じようにアメリ不動産投資についても、英語に堪能で現地に何度も飛び、すべて自分で交渉すれば高い利回りが可能になるケースがあります。
一方で前述の通り、オープンハウスではローンを組んで投資したとき、実質利回りは4%になります。そのため日本の一般的な不動産物件よりも条件が良いことには変わりないですが、非常に高い利回りの実現は無理だというわけです。
ただ、米国不動産では「節税を期待できる」「不動産価格が値上がりする」という特鋼があるため、確かにインカムゲインでの実質利回りは4%ほどですが、その他の要素を考慮すると全体の利回りは8%を余裕で超えます。
事実、アメリカの不動産価格は毎年3～4%で上昇しており、これに節税効果も加わるというわけです。
余裕資金1,000万円以上の富裕層しか投資できない
また海外不動産投資の全体に共通しますが、その他のデメリットとして、「富裕層でなければ投資できない」ことが挙げられます。
アメリカ不動産投資は国内不動産に比べ、圧倒的に簡単に勝てます。ただ投資可能なのは、余裕資金1,000万円以上を用意できる人に限られるため、単なるサラリーマンでは投資を実践できません。
日本国内の不動産であれば、9割ローンやフルローンを利用することができます。一方で米国不動産投資であれば、オープンハウスで融資を利用できるとはいっても、個人では物件価格の最大7割までの借入となります。
例えば3,500万円の不動産へ投資する場合、1,050万円の自己資金が必要になります。
海外不動産の中でも、アメリカ不動産投資は「正しく行えば非常にリスクの低い方法」であるものの、デメリットとして高額な頭金の用意があげられます。
海外不動産投資のアメリカ投資で評判のオープンハウス
アメリカ不動産へ投資できるのがオープンハウスの活用です。東証一部上場の会社であり、不動産業者の中では珍しく「ハワイ不動産は取り扱っているが、移住や別荘保有の目的以外はおすすめしない」など、デメリットを含めて教えてくれる会社です。
またアメリカ不動産投資をするにしても、英語でのやり取りは必要なくすべてオープンハウスが代行してくれます。面倒な作業は不要であり、既に人が住んでいる不動産へ投資し、その後の管理や売却まで含めてサポートしてくれるのがオープンハウスです。
さらに融資も可能であるため、海外不動産投資で多くの人が挫折していた資金の問題についても解決できます。
そのため口コミ・評判は優れていますが、余裕資金が1,000万円以上ある富裕層しか利用できないことは理解しましょう。これらの特徴を把握し、利回りやリスクについて理解したのであれば、オープンハウスを活用してみても問題ありません。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
