非常に高額な税金として消費税があります。不動産投資を実践するとき、物件価格や仲介手数料ばかりに気を取られがちですが、消費税という隠れた重税が存在することも忘れてはいけません。消費税の分だけ、物件価格が自動的に上乗せされるからです。
ただ、日本の税制とは完全に切り離して考えるのが海外です。そのため海外不動産投資をする場合、消費税という観点では別の視点で理解しなければいけません。
そうした海外不動産投資では、日本の消費税が基本的に適用されません。しかしながら、現地の税制に従うため、投資対象の国が付加価値税（消費税のようなもの）を導入している場合、そうしたものが上乗せされるようになります。
いずれにしても税金支払いは必要になりますが、ここでは消費税の考え方に絞って、どのように税金を支払うことになるのか解説していきます。
もくじ
お金の支払いで日本の税制（消費税）は一切関係ない
日本での商品やサービスにお金を支払うとき、どのような場合であっても基本的には消費税を課せられるようになります。例えば不動産投資の場合だと、以下のような税額になります。
- 物件の購入金額 × 消費税率
- 仲介手数料（物件価格の3%） × 消費税率
このように、あらゆる部分で消費税を支払わなければいけません。
一方で海外ではどうなのでしょうか。これについて、日本で消費税を支払う必要はありません。あくまでも、日本国内での商品やサービスに対するものが「日本へ支払う消費税」です。海外不動産投資のように、外国の不動産会社へ支払うお金に日本の税制は適用されません。
海外に籍を置く会社（または個人）にお金を支払う場合、どのような場合であっても日本の税制は関係なくなり、日本で消費税を支払う必要はないと理解しましょう。
海外業者への支払いは現地の消費税が必要
ただ当然ですが、完全に消費税の支払いがなくなったわけではありません。あくまでも日本で消費税を要求されないだけであり、現地の国で消費税支払いが必要なのであれば、投資した国で消費税の支払いが必要になります。
海外だと、日本のように一律で消費税を課すことはそこまでなく、付加価値税として消費税のようなものを課すことがよくあります。例えば、以下のようになります。
- ベトナムの不動産投資の付加価値税（VAT）：物件価格の10%
- フィリピンの不動産投資の付加価値税（VAT）：物件価格の12%
もちろん国によって税制が異なるため、こうした消費税や付加価値税の支払いが必要ないケースもあります。例えばアメリカ不動産へ投資する場合だと、消費税はありません。
すべては現地の税制に従うことになるため、「投資対象の国がどのような消費税または付加価値税を課しているのか」について理解する必要があります。
賃料収入には基本的に消費税がない
一方で物件を購入するときではなく、維持するときの消費税はどのようになっているのでしょうか。
なお日本だと、賃料収入に対して消費税は課せられません。そのため多額の賃料収入が入ってきたとしても、特に消費税を支払う必要はありません。家賃については、消費税の非課税売上（消費税が含まれない売上）となっているのです。
これについては海外も同様であり、基本的には賃料収入に消費税を課せられることはないと考えるようにしましょう。もしかしたら消費税を課す国があるかもしれませんが、アメリカや東南アジアを含め基本的には消費税支払いがないのです。
・固定資産税や所得税の支払いは存在する
ただ当然ですが、消費税がないというだけであり、物件保有時はその他の税金が発生します。有名なのは固定資産税であり、例えばアメリカでは以下のように固定資産税を課せられるようになります（税率は州によって異なる）。
また賃料収入によって利益が出た場合、所得税の納税義務があります。このときの税率も国によってまったく異なり、「非居住者は賃料収入に対して一律で28%を支払う」ことがあれば、その他の経費と相殺させることで所得税ゼロになることもあります。
日本国内の不動産会社への手数料支払いは消費税が必要
ただ海外不動産投資において、日本への消費税支払いが不要になるのは、あくまでも海外現地の法人や個人へお金を支払うからになります。これが日本の不動産会社へ支払う費用になると、日本へ消費税を支払う必要があります。
海外不動産投資をする場合、実際のところほとんどのケースで日本の不動産会社を頼ることになります。
現地の言葉を理解している人は少なく、それに加えて契約書は不動産について法律用語で記されるようになります。そのため現地の言葉を知っていても専門用語を理解できず、結果として「現地オフィスをもつ日本の不動産会社」を活用する人が大多数となるのです。
例えば、以下は英文での賃貸契約書になります。
日本の不動産会社へ依頼することで、物件の購入時や賃貸として貸し出すときの契約書の作成＆チェックを進めてくれます。これらを含めてすべての作業を代行してくれるようになりますが、これがあらゆる投資家で日本の不動産会社を通す理由です。
このとき前述の通り、日本の不動産会社を経由するにしても「現地の物件購入費用や賃料収入」について消費税を課せられることはありません。日本の会社を通そうが、現地の会社へ直接支払おうが、現地の物件購入費用に消費税がかからないのは同じです。
ただ日本の不動産会社は購入時に仲介手数料やコンサルティングフィーなどを徴収することになります。当然ながら完全無料で物件仲介をしてくれる会社は存在しません。また、このときのサービスは日本国内の会社から受けているため、日本の消費税が手数料（仲介手数料やコンサルティングフィーなど）に上乗せされると考えましょう。
支払先の会社の場所で消費税の支払いが違う
消費税（または付加価値税）というのは、ここまで述べた通りに考えるようになります。つまり、以下のようになります。
- 日本の不動産会社へ支払う：日本の消費税が適用される
- 現地の不動産会社へ支払う：現地の税制に従う
前述の通り、すべて日本の不動産会社を通すにしても、支払先が外国企業になる場合は日本の消費税は関係なくなると考えましょう。
参考までに日系企業であったとしても、「外国（現地の国）で登記されている法人」へお金を支払う場合、日本の消費税は関係ありません。日本ではなく海外で登記されており、海外にて活動している日系企業はすべて現地の税制に従います。
ここから分かるのは、「どこの国で活動している会社へお金を支払うのかによって、日本で消費税を支払う必要があるのかが異なる」ことです。
外資系企業であっても、日本で登記して日本国内でサービスを展開している場合、消費税が上乗せされるようになります。一方で日系企業であっても、海外で活動している会社へ支払う場合だと、日本での消費税支払いは不要というわけです。
基本的に海外不動産投資で消費税の支払いは不要
物件購入時や賃料収入を得ているときについて、消費税の支払いがどのようになるのかについて解説してきました。
消費税の支払いの対象になるのかどうかについては、「どの国で活動している会社（または個人）」へお金を支払うのかが重要です。そういう意味では、海外不動産投資で物件を購入するときは日本での消費税は不要です。ただ現地で付加価値税などの支払いが必要な場合、そうした税金を現地で課せられます。
また賃料収入については、日本だと消費税は課税されないようになっており、これについては海外不動産での投資も基本的には同様だと考えるようにしましょう。
しかし海外不動産投資では、日本国内のエージェント会社（不動産会社）を利用するのが一般的であり、こうした会社に支払う仲介手数料やコンサルフィーには日本の消費税が上乗せされると考えましょう。このように消費税を理解し、海外にて不動産投資を行うといいです。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
