あらゆる海外不動産投資の中でも、最も失敗の少ない投資先の国がアメリカです。米国不動産を購入することで、資産運用しながらお金を増やせるようになるのです。
ただ、海外不動産は富裕層しか利用することができません。これは東南アジアに限らず、アメリカ不動産でも同様です。そうしたとき、米国不動産投資では頭金をどれくらい用意すればいいのでしょうか。また、不動産ローンはどのような内容になっているのでしょうか。
もちろん、アメリカ不動産への投資では必要な最低金額が存在します。安い物件へ投資しても失敗するだけなので、それなりの不動産でなければいけません。
そうしたとき米国不動産への投資で成功するため、どのように考えて融資を受けて最低金額を用意すればいいのか解説していきます。
もくじ
国内銀行での融資は多くのケースで無理
米国不動産に限らずすべての海外不動産投資で共通しますが、海外不動産を購入するときに国内の銀行を頼るのはほぼ無理だと考えるようにしましょう。日本の銀行というのは、日本国内の不動産だからこそ担保設定に応じてくれるわけです。
また9割やフルローンなどで不動産投資できるのは国内不動産のみです。海外の不動産への担保設定を承諾してくれる銀行は基本的にありません。
なお場合によっては、オリックス銀行など「国内不動産を担保に入れることで、海外不動産の購入資金を借入できる」というケースもあります。
ただ、こうした方法であっても非常にレベルが高くなっています。対象の国内不動産は「首都圏、近畿、名古屋、福岡に立地する居住用不動産」だけであり、その他の県は対象外です。
このようにさまざまな制限があるため、日本国内の銀行を活用して海外不動産投資に必要な融資を得るのはかなり厳しいと理解するといいです。
アメリカの非居住者は現地のローン利用が圧倒的に難しい
そうしたとき、次に候補に挙がるのが現地の銀行です。ただアメリカについては、非居住者（日本に住んでいる人）がアメリカ国内の銀行を利用して投資するのは厳しくなっています。
アメリカではクレジットスコアというものが存在し、クレジットカードの支払いなどについて信用実績を積み上げていく必要があります。このスコアが良ければ融資を受けられますが、アメリカに住んでいない日本人だとクレジットスコアはゼロです。また、クレジットスコアの積み上げには2年以上が必要です。
なお日本だと不動産業者から銀行を紹介してもらえます。ただアメリカではそうしたことがなく、自分で何とかしなければいけません。
・HSBC銀行で可能なのは有名だが制約は多い
それではアメリカ現地の銀行をどうやっても利用できないかというと、必ずしもそういうわけではありません。海外不動産投資のための融資を実行してくれる有名な銀行としてHSBC銀行が知られています。
イギリスの銀行であり、世界最大規模の金融機関がHSBC銀行です。世界最大規模であることから分かる通り、日本にある金融機関とは比べものにならないほど巨大です。
HSBC銀行にてプレミア口座を保有している人だと、米国不動産の融資を得られるようになります。
ただ、実際にはかなり条件が厳しいです。普通、日本人がHSBC銀行で口座開設するとき、香港のHSBC銀行を利用します。このとき、プレミア口座を保有するには100万香港ドル（約1,500万円）の預金が必要になります。そのため確かにHSBC銀行で融資を受けられるのは本当ですが、プレミア口座開設のハードルが高いために現実的ではありません。
米国現地の投資用住宅ローンの相場は年利5%
また、そもそもアメリカ現地の銀行を利用して投資用住宅ローンを用いる際には、年利が非常に高くなっています。
アメリカでは、自分が住むためにローンを利用する場合であっても住宅ローンとして年利が3%もかかります。これが投資用ローンとなると、金利は5%以上になります。もちろんアジア新興国の銀行に比べると金利は非常に低いですが、それでも高い利子手数料の支払いとなります。
高い年利や融資を受けるハードルの高さから、日本人でありアメリカに住んでいない人が米国現地の銀行を利用するのも厳しいのです。
ちなみにHSBC銀行以外でも、日本人が融資を受けてアメリカ不動産へ投資しているケースがあるもの事実です。この場合、アメリカ現地へ飛んで英語にて交渉する能力が求められます。
唯一、国内はアイビーネット（iBNet）の利用でローン可能
それでは日本人がアメリカ不動産へ投資するとき、何をどうやっても融資を受けることはできないのでしょうか。
日本国内の一等地（首都圏など）に立派な不動産を保有している人であれば、先に述べたオリックス銀行などを利用できますが、そうでない人のほうが実際のところ多いです。そうした場合、唯一残された方法にアイビーネット（iBNet）があります。
国内の金融機関であり、アメリカ不動産投資で知られるオープンハウス（東証一部上場）の子会社になります。アイビーネットでは国内の金融機関で唯一、アメリカのあらゆる不動産について担保を設定し、融資してくれるサービスを展開しています。このとき、以下のようなサービスが可能になっています。
- 投資先の米国不動産を担保に入れ、ローンを組める
- 国内不動産の担保は不要
- 円建てで借入し、円建てで返済する
- 個人で投資額の最大7割まで借入できる（法人は最大5割まで）
また金利は良心的であり、年利3%ほどになります。つまり、アメリカの銀行で融資を受けるよりも低い金利にて借入できるようになっています。これは、アイビーネットがあくまでも日本国内の金融機関だからです。
ちなみにアイビーネットの特徴として、「毎月の支払いは利息のみであり、元本は満期時に一括返済する」ことになります。
米国不動産では7～10年ほど保有して売却するのが基本であり、これによって節税効果とキャピタルゲインを最大限活かせるようになります。そこで、米国不動産の売却時にアイビーネットへお金を返せばいいというわけです。
利用不可の場合は購入費用の全額を自己資金
それでは、こうしたすべての金融機関の利用が無理だった場合はどのようにして資金調達すればいいのでしょうか。これについては、実際のところ融資を受けるのは諦めなければいけません。つまり、すべて自己資金で何とかする必要があります。
日本の不動産投資に比べて、米国不動産投資のほうが圧倒的にハードルが高いのはこの「資金調達」の部分にあります。
アメリカ不動産で資産運用するのは、日本の不動産に比べると圧倒的に簡単です。アメリカでは以下のような状況だからです。
- 空室率が低く、空室に悩むことが基本的にない
- 木造不動産のため、高額な節税が可能
- 不動産価値は年々上昇し、誰でも簡単にキャピタルゲイン（売却益）を得られる
- 築100年以上の木造物件でも多く取引されている
日本だと不動産価格が下落するだけですが、米国不動産では反対にずっと値上がりしています。それに加えてインカムゲイン（賃料収入）を得られるため、日本での不動産投資よりも賃貸経営は圧倒的に楽なのです。
ただ銀行融資を受けにくいという資金調達の問題点があるため、「ローンを何とかして受けられる人」「自己資金が豊富であり、現金で一括投資できる人」しか米国不動産投資を開始できないと考えましょう。
優良物件の購入は最低金額が3,000万円
それでは、このときどれくらいの金額の米国不動産へ投資するのが最適なのでしょうか。これについては、最低でも3,000万円以上の物件でなければいけません。
アメリカであっても、地方都市で3,000万円であれば郊外にてそれなりにグレードの高い物件を購入できます。例えば、以下は私がアメリカにて保有している不動産です。
テキサス州ダラスの物件ですが、金額は3,500万円ほどになります。こうしたお金を投資し、現地の金持ちへ賃貸物件を出すことで賃料収入を得ているわけです。
もちろん上を目指せば、4,000万円や5,000万円などの物件は存在します。またロサンゼルスなどの都市で投資すれば、1～2億円以上の物件を購入することも可能です。ただ、いずれにしてもアメリカでの不動産投資は最低3,000万円以上が最適です。
融資を受けても頭金1,000万円ほどは必要
それでは、このときの頭金はどれくらいになるのでしょうか。これについては、自己資金として1,000万円は用意するようにしましょう（または残債の少ない不動産などの資産が必要）。
海外不動産投資である以上、日本不動産のように9割ローンやフルローンは不可能です。最高でも投資額の6～7割ほどの借入であり、残りは自己資金で何とかしなければいけません。そうしたとき、仮に3,000万円の不動産投資で7割のローンを組む場合、以下の金額を用意する必要があります。
- 3,000万円（不動産価格） × 30%（ローンの残り） ＝ 900万円
なお3,000万円は最低価格であるため、実際には物件価格はそれよりも上昇します。そのため、どうしても頭金で1,000万円は必要になるのです。
1,000万円など安い物件の購入はトラブルが多い
ただこのとき、「別に3,000万円以上の物件にこだわる必要はないのでは？」と考える人もいます。要は、より安い物件へ投資すればいいと考えるのです。
もちろん、アメリカには1,000万円など安い物件も存在します。私が投資したテキサス州ダラスであっても、例えば以下のような小さい家で、エリアを選べば1,000万円ほどで投資可能です。
ただ、当然ですが安い物件にはそれなりの理由があります。まず、金額が安くなりやすい理由の一つに治安があります。治安の悪いエリアでは物件価値が低くなりやすく、「倉庫にホームレスが勝手に住み着いた」などトラブルが続出するようになります。
また低所得者を相手にするため、家賃の滞納は当たり前です。そのため、現地に住んでいない日本人がそうしたリスクの高い物件へ投資して、成功するケースは基本的にないと考えましょう。
これが、安いアメリカ不動産を無視するべき理由になります。値段の安い物件はそれなりの理由があるわけであり、金額が安いだけで投資すると確実に失敗します。
学区など好まれる家の条件を考慮しない投資は失敗する
また海外不動産投資で金額だけを考えている人の場合、値段ばかりに目がいってしまい、投資に必要な知識を付けていないことがよくあります。
例えばアメリカ人だと、以下のような家が好まれます。
- 学区のランクが高い
- 車庫が2つ以上ある
- 庭の芝が整っている
学区は日本人にとって馴染みがないものの、アメリカ人は非常に重視します。また、学区が不動産価格に大きく影響します。学区では、それぞれの学校について1～10でランク付けされるようになります。以下のような感じです。
学区の高いエリアにある不動産だと、そうした学校に通わせたい富裕層に選ばれるようになります。一方で物件価格が低いと、当然ながら学区のレベルは低くなります。治安が悪くなりやすいだけでなく、こうした他の要素も影響してくるのです。
また物件価格が安いと車庫が1つしかなかったり、庭が小さく芝の手入れが微妙だったりして、こうした物件は敬遠されがちになります。ただ安い不動産だと、こうしたダメな条件を満たしやすくなります。結果として不動産価値の上昇はなく、キャピタルゲインを得られず、不動産投資で失敗しやすくなるのです。
米国不動産での注意点について簡単に触れましたが、ここまでの知識だけでも、なぜ最低でも3,000万円以上のアメリカ不動産投資でなければいけないのか理解できたと思います。安い不動産へ投資してもいいですが、非常にリスクが高いといえます。
そこで「1,000万円以上の頭金を用意し、何とかして銀行融資を勝ち取る」「3,000万円以上の物件へ投資をする」ことにより、アメリカにて不動産投資をするようにしましょう。
頭金を用意し、ローンを利用して米国不動産へ投資・購入する
日本の銀行にてフルローンを頼るのが無理なため、富裕層でなければ海外不動産投資は活用できません。余裕資金が1,000万円以上ある富裕層のみ、アメリカ不動産への投資が可能なのです。このとき、米国不動産のローンでは以下の選択肢があります。
- 国内不動産を担保に入れ、日本の銀行から融資を受ける
- 頑張ってアメリカ現地の銀行から融資を受ける
- アイビーネットを活用する
この中で最も多くの人にとって手軽なのはアイビーネットの活用ですが、それでも個人は投資額の7割までの融資（法人だと5割まで）であり、残りは余裕資金の中から出さなければいけないことは理解しましょう。
また安い不動産の購入ではなく、富裕層を相手にできる3,000万円以上の米国不動産へ投資するのが失敗しないコツになります。そのため、頭金は最低でも1,000万円以上が必要になります。これらのポイントを理解したうえで、米国不動産へ投資するようにしましょう。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
