投資をするとき、同時にリスクについて学ばなければいけません。そうしたとき、不動産投資ではオーバーローンという言葉あります。
日本でオーバーローンというと、不動産投資では非常に危険な状態を指します。健全な借入状態とはいえず、不動産を売却しても借金を返せない状況に陥っているわけです。ただ日本だと、意外と簡単にオーバーローンの状況となります。
一方で海外不動産投資では、オーバーローンを心配する必要がほぼありません。日本とは状況が違い、不動産価格の値上がりが普通であり、さらにはノンリコース（投資家が一部のみしかリスクを負わない形態）が採用されているからです。
日本と海外では不動産投資をするときの様子が異なります。オーバーローンについて、具体的にどう異なるのか解説していきます。
もくじ
オーバーローンの概念を学ぶ
不動産投資の世界では、通常だと馴染みのない言葉を耳にすることが頻繁にあります。その中の一つがオーバーローンです。
オーバーローンとは、言葉の通り「ローンがオーバーしている状態」を指します。具体的にいうと、物件価格よりも高額なローンを組んでいる状態を指します。
不動産でローンを組む場合、必ず対象の不動産を担保に入れます。銀行側としては、仮に支払いが滞ったとしても問題なく、担保に設定している不動産を取り上げて売れば問題ありません。そうすれば、問題なくお金を返してもらえるようになります。
しかしオーバーローンだと、借金額のほうが多く、たとえ担保として不動産を取り上げて売ったとしても、すべての借金を返済できない状態に陥っています。
これの何が問題かというと、不動産を売ってもローンが残ってしまうため、不動産の購入者としては大量の借金が残ってしまいます。その結果、破産するしかない状況に陥ることがよくあります。
日本だとオーバーローンが頻繁に発生する
こうしたオーバーローンというのは、日本だと頻繁に発生します。日本だと住宅ローンなどでフルローンも可能であり、特に頭金を出さずに銀行借入だけで投資できてしまうことがよくあるのです。
また最も問題なのは、日本だと不動産価格がずっと下落することがあります。これがオーバーローンになりやすい一番の原因でもあります。
日本だと、「新築よりも中古物件のほうが高い値段で売れる」ことはありません。建物は経年劣化していき、どうしても不動産価値が低くなります。これが木造住宅だと、人が住んだ瞬間に価値が激減し、その20年後には価値ゼロになります。
フルローンなど頭金なしで「自分の家を買った」「中古物件へ投資した」などのケースだと、それなりに高い確率でオーバーローンに陥るようになります。
オーバーローンがほぼ存在しない海外不動産投資
一方で海外不動産投資ではどうなのでしょうか。これについて、国内での不動産投資とは違ってオーバーローンは発生しません。よほどダメな投資をしない限り、「建物を売却してもローンを返済できない」などの状況に陥るケースはないのです。
これには、以下のような理由があります。
- 海外不動産投資は、かなりの額の頭金が必要で高額融資がない
- 基本的に不動産価格は値上がりしていく
- ノンリコースローンなので不動産を渡せば借金返済義務はない
それぞれの内容がどのようになっているのか確認していきます。
海外不動産投資は、かなりの額の頭金が必要で高額融資がない
まず海外不動産投資だと、日本での不動産投資とは状況が大きく異なります。前述の通り、日本だとフルローンであっても可能です。一方で海外不動産投資の場合、良くて「物件価格の6～7割の融資」となります。
つまり、海外不動産投資ではそれなりに自己資金が必要になります。「海外不動産投資は富裕層しか無理」といわれる理由がこれであり、最低でも1,000万円の余裕資金が要求されます。
国内の銀行だと、海外不動産に担保を設定して貸し付けしてくれるケースはほぼありません。また現地の銀行にて借入するにしても、日本人は外国人に該当するため、フルローンは無理です。
外国人であるため、駐在員でない限り私たち投資家が現地に住んでいるわけではありません。そのためお金のトラブルがあったとき、銀行としては連絡が難しくなるからです。
こうした事情もあり、ある程度の頭金がいずれにしても要求されます。頭金が必要な分だけ、オーバーローンに陥ることはありません。
基本的に不動産価格は値上がりしていく
さらに重要なのは、よほどダメな物件に投資しない限りは不動産価格が上昇していくのが海外不動産投資です。東南アジアで物件価格が上昇していくのは誰でも想像できますが、これはアメリカなどの先進国でも同様です。
アメリカはずっと人口が増え続けており、以下のように物件価格についてもずっと上昇しています。
世界に目を向けると、不動産価格が確実に下落していく日本のほうが珍しいといえます。実際、アメリカ不動産へ投資して「新築よりも中古物件のほうが高い値段で売れた」などは普通です。
もちろん投資エリアは選ばなければいけませんが、キャピタルゲイン（売却益）を狙うために投資する人も多いのが海外不動産投資です。オーバーローンが発生する大きな原因に不動産価格の下落があるものの、海外不動産投資ではむしろ物件価格が値上がりしていきます。
ノンリコースローンなので不動産を渡せば借金返済義務はない
さらにいうと、海外の銀行ではノンリコースローンが主流です。ノンリコースローンとは、返済責任を一部のみに限定した借入手法になります。
日本だと、借金したお金はすべてについて責任を背負うことになります。例えば1億円のローンを組んで投資をした場合、必ず1億円を返さなければいけません。たとえ担保の物件を取られ、不動産が8,000万円で売却できたとしても、差額の2,000万円について支払い義務を生じます。
これをリコースローンといいます。日本の住宅ローンはリコースローンになりますが、オーバーローンが危険な理由がこれになります。
一方で海外だとノンリコースローンが主流です。これは、「担保の物件を取り上げれば、たとえ物件を売った後に借金が残っていたとしても、それ以上の返済義務を生じない」というものです。つまり、仮に物件価格が急激に下落してオーバーローンの状態に陥ったとしても、返済義務はありません。
もちろん日本がリコースローンを採用しているのと同じように、国によって銀行の立場が異なります。そのため確認する必要はありますが、海外ではほぼノンリコースローンであることは理解しておきましょう。
・日本の金融機関からの借入ではリコースローンの可能性
ちなみに、中には日本の金融機関を活用して海外不動産投資に必要なお金を借入する人もいます。この場合はノンリコースローンではなく、リコースローンになりやすいことは理解しましょう。
例えば「国内の不動産を担保に入れる」ことにより、海外不動産投資に必要なお金を借入できるケースがあります。他にはアメリカ限定（アジアでは無理）にはなりますが、「アメリカ現地の不動産を担保に入れて借入できる国内の金融機関」もあります。
こうした金融機関は国内に籍を置くため、リコースローンになる可能性が非常に高いのです。
ただ1,000万円以上の頭金が必要になるのは変わりませんし、物件価格の値上がりを期待するのが普通なので、日本の不動産へ投資するときに比べるとオーバーローンの発生確率はゼロに近くなります。
海外不動産投資でオーバーローンは気にしなくてもいい
投資であるため、どうしても気になるのがリスクです。そうしたとき、非常にイメージの悪い状態にオーバーローンがあります。事実、日本でオーバーローンの状態になるとかなり危険であり、返済が滞って不動産を取り上げられたとしても高額な借金が残るようになります。
それに対して、海外不動産への投資でオーバーローンとなることはほとんどありません。以下のような状況になっているからです。
- 物件価格の6～7割ほどの借入であり、自己資金として頭金が要求される
- 不動産価格は上昇していく
- ノンリコースローンでの借入（日本の金融機関を除く）
海外不動産投資でオーバーローンを心配する必要がないのはこうした事情があります。日本と海外では投資の状況がまったく異なるため、これらを理解したうえで投資活動を進めるといいです。
最もリスクが低く、条件が良い海外不動産投資の国がアメリカです。「海外不動産投資＝アメリカ不動産」というほどであり、これには人口増加や空室率の低さ、物件価格の値上がりなどが理由として挙げられます。
東南アジアの不動産だとインカムゲイン（賃料収入）の利益を得られず、節税効果もありません。一方で米国不動産では「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「節税効果」の3つを得られるため、圧倒的に優れた利回りを実現できるようになります。
ただアメリカ不動産の中でも富裕層向けでリスクが低く、さらには将来の値上がりを期待できる物件へ投資しなければいけません。
これを実現するため、アメリカ現地にオフィスをもつ優良の大手エージェント会社を紹介します。「すべて日本語で完結できる」「融資を引き出せる」「物件購入後の管理や売却までサポートしてくれる」という会社であり、米国不動産投資での問題点をすべて解決できるようになっています。
なおリスクの高い物件は取り扱っていない会社であり、インカムゲイン（賃料収入）での利回りは7～8%ほどになります。ただ、こうした利回りにて米国不動産へ投資し、数年後の物件価格の値上がりを期待しつつ、さらには個人・法人による節税まで可能になっています。
